칼럼

부동산이중계약,

사기죄가 성립할까요?

부동산이중계약은 같은 목적물에 관해 내용만 달리하여 이중으로 맺는 계약입니다. 부동산 하나에 관하여 내용을 다르게 해서 2개의 계약을 체결하는 것입니다. 이러한 부동산이중계약에는 세 가지 유형이 있습니다.

첫 번째로 공인중개사가 임차인과 전세 계약을, 임대인과는 월세 계약을 맺고 가운데에서 보증금을 가로채어 월세 매물을 전세로 속여 전세금을 가져가는 방식입니다.

두 번째로는 임대관리업체가 임대인과 임차인 사이에서 다른 내용으로 계약서를 작성하기도 합니다. 마지막으로 세입자가 집주인인 척하며 다른 사람과 계약하기도 합니다.

부동산이중계약은 이렇게 세 유형으로 보통 나눠지며 그중 공인중개사와 이중계약을 하는 것이 가장 높은 비율을 차지합니다.

부동산이중계약과 사기죄

부동산이중계약 사기는 기망행위와 재산상 이익 취득, 피해자 착오가 모두 입증되어야 사기죄가 성립합니다. 

형법 제347조에 따라 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금이 부과되며, 편취액이 5억 원을 초과할 경우 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 최소 3년 이상의 중형이 내려질 수 있고, 50억 원 이상 편취한 경우에는 무기징역 또는 5년 이상 징역형이 선고됩니다.

사안에 따라 공문서위조죄나 배임수재죄 등 복합 범죄로 판단하기도 하니 가볍지 않은 범죄라 할 수 있겠습니다.

부동산이중계약,

배임죄와의 관계

민법 제565조에 따르면 중도금이 지급됐을 때 매도인이 임의로 계약을 해제할 수 없기에 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없게 됩니다.

매도인은 배임죄에서 말하는 타인의 사무를 처리하는 자에 해당합니다. 매도인이 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고, 그에 따른 등기를 마쳐주는 부동산이중계약 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이므로 배임죄가 성립합니다.

부동산이중계약 상태로 인해 전세금을 돌려받지 못했다면 지금 취할 수 있는 방법은 지급명령 또는 반환 소송 등의 조치입니다.

부동산이중계약 사건에 임대인뿐 아니라 공인중개사도 함께 공모했다면 공인중개사를 상대로 해당 계약으로 인해 입은 피해에 대한 손해배상도 함께 청구해야 합니다.

부동산이중계약,

손해배상청구 가능합니다.

부동산이중계약은 민법 제750조에 따라 불법행위를 근거로 한 손해배상 청구도 가능합니다. 매도인이나 제2 매수인이 고의 또는 과실로 위법한 행위를 하여 제1 매수인에게 손해를 입혔다는 점이 입증된다면 배상 요구가 가능합니다.

하지만 제2 매수인을 상대로 손해배상을 청구하려면 매도인의 배임행위에 제2 매수인이 적극 가담했다는 사실이 인정돼야 합니다. 

부동산이중계약 피해자는 형사고소를 통해 가해자에 대한 처벌을 구할 수 있으며, 동시에 민사소송을 통해 계약 무효 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

형사 절차에서는 고소장에 이중계약 정황, 피해 금액, 증거자료, 상대방 기망 의사 등을 명확히 기재해야 하고, 수사기관은 계약 시점의 거래 상황, 금전 흐름, 의도적 중복계약 여부를 조사합니다.

민사소송에서는 이미 지급한 금액의 반환을 주장하고, 재산 확보를 위한 가압류 등 보전처분을 통해 실질적 피해 회복을 노력해야 합니다.

부동산이중계약,

전문가의 조력으로 신속히 해결

부동산이중계약 사기는 계약서에 적힌 문구와 특약이 유죄와 무죄를 나눕니다. 

따라서 전문가의 조력이 필수이며 전문가를 통해 계약의 적법성, 기망행위의 존재 여부, 소유권 상태, 거래 내역 등을 분석하여 대응해야 합니다.

중개인이 가담한 경우 중개인에 대한 책임까지 확장하거나 공범 혐의를 입증하여 손해배상의 범위를 넓혀볼 수 있습니다.

사건 초기에서 법률적인 대응책을 마련한다면, 재판 과정에서 불리한 상황을 줄이고 신속한 해결을 기대해 볼 수 있겠습니다.