월세 미납하는 임차인,
당장 내쫓아도 될까요?
임차인의 월세 미납 연체로 강제퇴거를 고려하고 계신 임대인 분들 있으실 겁니다. 결론부터 말씀드리자면, 월세미납 강제퇴거가 무조건 가능한 것은 아닙니다.
임차인의 계속되는 월세미납에 따라 감정적으로 격해져 당장 집에 들어가서 짐을 빼고 싶으실 텐데요, 이런 경우 오히려 임대인이 주거침입죄 등으로 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 따라서 월세미납 강제퇴거는 법에서 정한 요건과 절차를 따라 진행해야 합니다.
주택임대차보호법의 적용을 받는 주택은 임차인이 2개월 치 월세를 연체할 때 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있는데요, 이는 연속된 두 달이 아니더라도 연체의 총액이 월세 두 달 치에 해당하면 됩니다.
이러한 요건이 충족됐다면, 임대인은 임차인에게 계약 해지의 의사를 전달해야 합니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 증거가 되기에 내용증명을 활용하여 언제 어떠한 내용을 전달했는지를 증명하는 것이 좋습니다. 꼭 기억하실 점은 해지 통보 이전에 임차인이 밀린 월세를 모두 지급하면 계약 해지는 무효입니다.
계약 해지도 통보했는데 임차인이 버틴다면?
계약 해지 통보 이후에도 임차인이 부동산 인도를 거부한다면, 법의 힘을 빌려 부동산을 합법적으로 돌려받아야 하는 수밖에 없습니다.
가장 먼저 위에서 언급한 내용증명을 발송해야 합니다. 계약 해지 의사를 공식화하고 퇴거 요청 의사를 전달함으로써 소송 전 상대방을 심리적으로 압박할 수 있습니다.
다음으로는 월세미납 명도소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막는 부동산 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 소송 중 임차인이 타인에게 점유를 넘기면 임대인은 소송에서 승소 판결을 받더라도 새로운 점유자를 상대로 다시 소송해야 합니다.
그 이후에 명도소송을 정식적으로 제기하면 됩니다. 월세미납 명도소송은 관할 법원에 건물을 비워달라는 요청을 하는 것으로써, 임대인은 계약 해지의 적법성을, 임차인은 자기의 부당함을 주장하며 법적 다툼을 벌이게 됩니다.
마지막으로는 법원 판결을 집행할 권리를 얻는 강제집행 신청을 할 수 있는데, 이는 월세미납 명도소송에서 승소하여 집행력 있는 판결문을 확보한 임대인이 법원에 강제집행을 신청하여 물리적인 강제력을 동원하는 권한을 받는 것입니다.
강제집행을 실시하면 자진 퇴거를 요구하는 계고장을 붙이고, 정해진 날까지 임차인이 불응하면 증인과 함께 강제로 문을 열고 들어가 임차인의 모든 짐을 드러내어 퇴거 절차가 마무리됩니다.
무단퇴거 시킬 순 없을까요?
임대인이 소송 없이 무단으로 열쇠나 카드키의 비밀번호를 변경하고 임차인의 짐을 내놓는 것은 주거침입죄, 재물손괴죄로 처벌받을 수 있습니다.
또한, 강제집행 후 임차인이 무단으로 다시 들어오는 것도 부동산강제집행효용침해죄로 형사처벌이 가능합니다.
효과적인 해결책, 명도소송
월세미납 명도소송은 상당한 시간과 비용이 필요합니다. 소송 가액에 따라 인지대와 송달료, 가처분 비용이 발생하고, 강제집행을 하게 되면 짐의 양과 필요한 인력의 수에 따라 집행 비용이 추가되기 때문입니다.
임대차 계약이 종료되면 임대인은 밀린 월세, 미납 관리비나 수리비 등을 보증금에서 공제하고 남은 금액을 반환할 수 있습니다. 강제집행 시 발생하는 운반비와 보관료는 우선적으로 임대인이 지급한 후 추후 임차인에게 청구할 수 있습니다.
명도소송 진행 시에도 임차인은 해당 부동산을 점유하고 사용하고 있기에 월세에 해당하는 금액을 부당이득으로 임대인에게 지급할 의무가 있습니다.
결론적으로 임차인이 보증금을 모두 소진한 상태에서 장기간 월세를 미납하고 있다면, 이는 계약 위반에 해당하므로 임대인은 계약 해지 및 명도소송 제기 등 법적 조치를 취할 수 있음을 반드시 기억하시고 필요시 전문가의 도움을 통해 정당한 권리를 보호받으시길 바랍니다.
굿플랜과 명도소송으로
빠르게 임차인을 내보낸 사례
사건 개요
의뢰인은 이 소송의 원고이며 이 사건의 부동산 임대인입니다. 피고와의 임대차계약을 체결한 후 피고는 임차한 부동산으로 회사를 운영하였습니다. 그러나 피고의 회사는 폐업하게 됐으며, 연락도 닿지 않는 상황이었기에 의뢰인은 법적 절차를 통해 건물 인도를 받을 수밖에 없었습니다.
저희는 피고의 회사가 3기 이상 차임을 연체함에 따라 의뢰인이 임대차계약 해지를 할 수 있음을 주장했습니다. 이와 더불어 부동산의 인도 및 연체 차임, 미납 관리비 및 차임 상당의 부당이득금 지급 의무에 대해서도 주장했습니다.
법원은 모든 주장을 인용해 주었으며, 의뢰인은 빠른 시간 안에 부동산을 인도받을 수 있었고, 부당이득금에 관한 부분도 받아낼 수 있게 됐습니다.
사건 결과
소송제기 후 4개월이 되지 않아 원고 전부 승소
