칼럼

월세 선호 경향이 갈수록 늘어

안녕하세요. 법무법인 굿플랜입니다.

전세금이라 함은 월세보다 상당히 큰 금액인데요. 따라서 전세보증금은 사회초년생 등에게는 전재산이라고 할 정도로 경제적 영역의 대부분을 차지합니다. 그러나 여기서 최근까지도 깡통전세나, 역전세의 문제가 발생하여 월세 선호현상이 더욱 심해지고 있습니다.

작년 상반기에는 월세 100만 원에 해당하는 고액의 서울 오피스텔의 거래량이 총 2032건이나 체결되었는데, 이는 국토교통부가 취합한 이래로 가장 거래량이 많았다고 볼 수 있습니다. 임차인 입장에서는 전세보단 비교적 위험이 적고, 임대인 측에서는 매달 꼬박꼬박 월세가 들어온다는 점에서 또 다른 장점을 가지고 있기 때문이죠. 

그러나, 월세 계약을 할 때에도 담보 목적의 보증금은 있어야 합니다. 따라서 계약이 끝났는데도 월세 보증금을 돌려주지 않아 법적 분쟁도 상당하다 하였습니다. 오늘은 이와 같은 상황에 어떻게 해야 하는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

증거를 확보해야

임차인은 주택 임대차 보호법에 의거하여, 계약이 만료되기 전 6개월에서 2개월 사이에 임대인에게 해지 의사를 밝혀야 합니다. 그 이유는 묵시적 갱신이라는 제도가 있기 때문이죠. '묵시적 갱신'이란 계약이 종료되는 날짜가 다가오더라도 아무 말도 하지 않고 넘어가면, 전 계약과 동일한 내용으로 다시금 연장되었다고 간주하는 것을 말합니다. 

그러나 이러한 해지 의사를 전달하였다는 사실이 객관적으로 입증되지 않으면 곤란한 상황에 처해질 수도 있기에 증거를 남겨놓는 것이 중요합니다. 따라서 통화 녹음 내역이나 문자, 1:1 채팅방을 캡처한 기록 등을 확보해 두셔서 임대인이 장래에 보증금 반환을 늦추게 되면 해당 자료를 활용하시는 것을 추천드립니다. 

또한 내용 증명을 보내는 것도 도움이 되는데요. 내용증명은 그 자체로 법적인 강제성이 부여되는 것은 아니나 추후 소송에서 증거로 사용될 수 있고, 상대에게 심리적 압박감을 가한다는 것에서 소송을 진행하지 않고도 임대인의 의무를 이행하도록 할 수 있습니다. 이는 임차인이름으로 직접 보내기보다 법률조력자의 도움을 받아 법무법인 이름으로 보내면 더욱 효과적이라고 하였습니다.

지급명령을 통해

계약 해지 의사를 밝혔는데도 보증금을 돌려주지 않아 내용증명까지 보냈음에도 불구하고 여전히 묵묵부답이라면 소송을 고려해야 하나 싶으실 수 있습니다. 하지만 요건을 검토한 후 '지급명령'이라는 제도를 활용하실 수도 있는데요.

이 지급명령은 소송을 진행하기 전, 법원을 통하여 보증금 반환을 요구하는 것을 말합니다. 소송이라는 것은 법원을 왔다 갔다 오랜 기간 방문해야 하며 거기에서 비롯한 상당한 금원의 지출이 필히 수반됩니다. 그러나 지급명령의 인지대, 즉 비용은 소송에 비교하면 10분의 1이기에 비용적 부담이 완화된다는 장점이 있습니다.

그러나 지급명령을 아무 때나 신청할 수 없는데요. 먼저 ▶지급명령의 사본을 송달받을 상대방의 주소를 알아야 하는지 ▶채무자와 이의를 다툴 여지없이 확실하게 분쟁 요소가 없어야 지급명령의 장점을 최대한으로 활용할 수 있습니다.

지급명령을 신청하면 상대방에게 그 부본이 송달되고 2주 안에 이의제기가 없다고 한다면 그 자체로도 판결문의 효력이 생기게 됩니다. 그러나 2주 안에 상대방이 답변서를 내는 등의 이의 신청이 발생한 경우 바로 소송에 착수되기에 불필요한 기간이 추가될 수 있다는 점 명심하셔서 내 상황에 맞는 방법을 채택하셔야 합니다.

​

이사를 해야한다면

임대인이 보증금을 반환할 여력이 되지 않는다는 이유를 들며, 세입자가 들어오면 바로 준다며 나가달라 요청해 달라고 할 수 있습니다. 그러나 절대 나가시면 안 되며, 주택에서 퇴거하게 되면 보증금을 반환받을 자격이 사라질 수 있는 위험이 발생합니다. 

그러나 일단 계약기간이 만료되었기에 당장 생활할 공간이 없어 이사를 가야 할 수밖에 없는 상황에 직면하신 분들은 어떻게 해야 할지 상당히 난감한 상황이실 겁니다.

이러한 상황을 구제하기 위해서 우리 법률에서는 '임차권 등기명령' 제도를 두고 있습니다. 이 등기명령을 통하면 이사를 가게 되더라도 보증금을 받을 권리는 법적으로 보호가 되는데요. 따라서 집주인이 대출을 상환하지 못해 강제경매로 넘어가더라도 다른 후순위 권리자보다 우선적으로 보증금에 해당하는 금원을 받을 수 있습니다.

보증금 반환 소송에서 굿플랜의 사례

이러한 절차를 모두 진행해 보았는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 이제 소송을 준비하셔야 합니다. 법무법인 굿플랜은 부동산 보증금에 관해 다음과 같은 사례를 보유하고 있습니다. 

결과는 원고(의뢰인) 전부승소

위와 같은 쟁점을 파악하여, 법무법인 굿플랜은 의뢰인인 원고의 입장에 서서 피고에게 임대차 보증금 반환을 청구하였습니다. 먼저 임대차 관계가 적법하게 종료되었다는 것을 보여주기 위해 원고의 계약 해지 의사 통지에 대한 증거를 제시했고, 이와 동시에 목적물을 임대인에게 돌려주었다는 근거를 들어 변론하였습니다.

굿플랜의 조력을 통해 본 소의 보증금을 돌려주어야 할 채무자(임대인)를 협상테이블로 이끌어냈고, 조정을 바탕으로 하여 당사자 사이의 오해와 의견 차이를 해소하였습니다. 이에 따라 청구한 금전 전부에 대해 지급 결정을 받을 수 있었고, 나아가 지연으로 인해 발생한 이자까지 배상받을 수 있게 되었습니다.

이처럼 계약 기간이 적법하게 마쳐지면, 내가 가진 권리에 대해서 확실히 행사해야 합니다. 그러나 홀로 진행하기에는 다소 어려울 수 있기 때문에 부동산전문변호사와 함께하셔서 권리를 지키시길 바랍니다.

​