칼럼

월세 보증금 안 주는 

임대인을 만나셨나요?

임대인이 월세보증금안줄때 어떻게 해결해야 할지 막막하실 겁니다. 우선 보증금 미반환 상태에서 전출할 시 기존 주택에 대한 대항력은 상실됩니다. 즉, 임차인으로서 권리를 주장하기 어려워진다는 말입니다. 보증금을 전액 반환받기 위해서는 전출을 최대한 미루는 것이 좋습니다.

만약 불가피하게 전출해야 한다면, 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지할 수 있습니다. 이는 법원의 결정을 받아 등기부에 임차권을 등기하는 제도로. 전출 이후에도 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.

다른 방식으로는 내용증명을 발송해 볼 수 있는데요, 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 내용을 담아 내용증명을 발송하여 증거를 남겨야 합니다. 내용증명은 그 자체로는 법적 효력은 없지만 심리적으로 상대방을 압박하는 효과가 있습니다.

임대인이 계속해서 월세보증금안줄때 (보증금 반환을 거부)는, 법원에 지급명령을 신청하거나 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 

보증금 반환 소송도 승소했는데,

안 돌려준다면?

임대차 보증금 반환 소송을 통해 승소 판결을 받으셨다면, 이 판결문을 집행권원으로 하여 강제집행을 진행할 수 있습니다. 하지만 강제집행에 착수하기 전 임대인이 이를 상환할 재산적 여유가 충분한지를 먼저 살펴보는 것이 좋습니다.

이를 위해서는 재산 명시 신청서를 법원에 제출할 수 있는데요, 재산 명시 신청을 하게 되면 임대인은 정해진 기일에 출석하여 자신이 갖고 있는 재산의 목록을 작성하여 제출할 의무가 있습니다. 

이 기일에 임대인이 불출석하거나 재산목록 제출 선서를 거부하면, 법원은 감치명령 (최대 20일 구금)을 내릴 수 있으며, 만약 재산을 은닉하거나 허위로 목록을 제출하면 위증죄로 처벌할 수 있습니다.

집행권원을 확보한 임차인이 재산 명시 확정을 받게 되면, 임차인은 신용 조회를 통해 임대인의 재산을 빠르게 확인할 수 있으며 이를 통해 재산 압류 등 강제집행을 효과적으로 진행할 수 있습니다.

강제집행은 어떻게 할까요?

이후에는 통장 압류를 시행하여 최저 생계비를 제외한 금액을 압류하고 이후 입금되는 금액도 압류할 수 있습니다. 피해 주택 외에 부동산에 대해 압류 및 경매를 신청할 수 있습니다.

그러나 이 경우 선순위 근저당 및 권리 분석을 명확히 해야 합니다. 임차인뿐만 아니라 제3의 채권자, 미납 세금으로 인한 압류 등이 있을 수 있기에 확인이 필요합니다.

통장 압류와 다르게 부동산 압류는 법원에 강제 경매의 비용이 발생하고, 최소 6개월 이상의 기간이 소요되므로 부동산 강제집행을 통한 실익이 있는지를 확인하고 진행해야 합니다.

이러한 과정은 법률 지식을 요하며, 개인의 차원에서 진행할 수는 있지만 매우 까다롭고 복잡하기 때문에 보다 효과적인 진행을 위해 전문가의 조력을 받아 신속하게 해결하는 것이 좋습니다.

채권 압류 및 추심명령의 대상인 금전채권

예금 (계좌번호를 몰라도 은행을 특정하여 신청 가능)

임대차 보증금, 급여 및 퇴직금

보험금, 보험해약금, 공사대금, 물건대금, 용역비

내용증명에도 반응 없는 임대인,

전부 승소받은 사례

사건 개요

의뢰인은 임대차 보증금 반환 소송의 원고로 피고와 임대차계약을 한 뒤 계약 기간이 끝나 해지 의사를 보였습니다. 하지만 임대인이었던 피고는 아무런 반응이 없었고, 내용증명까지 보냈으나 응답하지 않았습니다.

의뢰인은 이와 관련한 다수 경험을 보유하고 있는 저희를 찾아주셨고, 저희는 의뢰인이 지속적으로 계약 해지의 의사를 비쳤다는 점을 증거를 통해 보여주었습니다.

법원은 원고(임차인)에게 모든 임차보증금을 반환하라는 판결을 내렸습니다.

사건 결과

원고(임차인) 전부 승소