손해가 억단위까지도 발생할 수 있으므로
안녕하세요. 부동산 분야 전문 로펌인 법무법인 굿플랜입니다.
모두가 알게 모르며 계약을 체결하며 지냅니다. 따라서 사소하게 보일지 모르는 약속 자체도 암묵적인 계약이라고 할 수 있습니다. 이러한 계약이 활발하게 이루어지는 분야 중 가장 일상생활과 밀접한 것은 바로 부동산입니다.
부동산은 아시다시피 그 규모가 매우 크기 때문에, 계약 과정에서 오류가 발생하게 된다면 그 손해가 몇천 원, 몇만 원, 몇십만 원에서 끝나는 아니라 크게는 몇백만 원, 몇천, 억 단위까지 손해가 발생할 수 있기 때문에 재산상 피해를 방지하기 위해서라도 꼼꼼한 점검이 필요하다고 말할 수 있습니다.
그리하여 자신이 부동산계약해지에 임해야 한다면, 혼자서 부동산계약해지를 진행하시는 것보다는 초반 계약체결 과정부터 부동산전문변호사를 만나셔서 혹여나 발생할 리스크를 방어하기 위한 전략을 갖추어두심이 더욱 안심이 될 것입니다.
이행의 착수란 무엇일까?
부동산계약해지를 논하기 앞서, 계약 체결의 초반으로 돌아가야 합니다. 부동산 거래가 진행이 된다면, 일반적으로 계약금을 지불하고 그다음 중도금, 최종적으로 잔금을 치르며 진행이 된다고 하였습니다. 이 과정에서 주목해서 보아야 할 점은 바로 중도금인데요.
원칙적으로 중도금을 지급하기 전에는 특별한 사정이 없더라도 부동산계약해지가 가능합니다. 이에 대한 근거는 민법 제565조에서 확인할 수 있습니다.
제565조
① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
위 조문에서 언급하는 '이행의 착수'란 다시 말해서 중도금 지급으로 보고 있기에, 중도급 지급 기일이 도래하기 전에는 계약을 해지하는 것이 가능하다는 것을 확인할 수 있습니다.
중도금 지급 전에는 가능합니다!
그렇다면, 중도금 지급 전 어떻게 부동산계약해지가 이루어질까요? 앞서 말했듯이 계약을 체결할 때에는 계약금을 초기에 걸게 되는데요. 당사자 사이에서 해약금에 대한 규정 등을 따로 명시해주지 않았다는 전제 하에, 앞서 지불된 계약금은 해약금으로써의 역할을 하게 됩니다.
매도인이 부동산계약해지를 먼저 하게 될 시에는 매수인이 지불한 계약금에 배액을 지급하여 부동산계약해지를 할 수 있습니다. 예컨대 계약금이 1,000만 원이라면 매도인은 2,000만 원을 지불함으로써 부동산계약해지를 하게 되는 것이죠.
그러나 반대로 매수인이 부동산계약을 할 때에는 종전에 지불한 계약금이 해당 부동산계약해지에 대한 위약금이 되는데요. 똑같이 계약금이 1,000만 원인 경우에는 매수인이 앞서 지급한 1,000만 원을 포기한다면 부동산계약해지가 가능합니다.
다시 강조드리지만, 단순 변심으로 인한 부동산계약해지는 중도금 지급 전에만 가능하고, 그 이후에는 특별한 사유가 있어야 해지가 가능하다는 점을 알려드립니다.
중도금 지급 이후라도 해제가 가능한 경우에는?
그러나 중도금을 입금한 이후에도 부동산계약해지가 가능한 경우가 있습니다. 바로 계약 당시에 상대방의 불법행위가 드러났다면 가능한데요.
구체적으로는 계약 목적을 달성할 수 없도록 미리 알리지 않은 중대한 하자가 있거나 건물의 면적, 경계 등에 대한 중대한 착오가 존재하거나 거짓의 사실을 통해 계약을 체결하게끔 한 경우에는 착오, 사기에 따른 하자를 주장하여 계약을 취소할 수 있습니다.
또한, 매수인과 매도인 사이에서 체결된 계약상의 의무나 책임을 다하지 않는 행위를 할 시에도 계약을 해제할 수 있는데요. 구체적으로는 매수인이 중도금은 지급하였으나 이후 지불하여야 할 잔금에 대해 입금하지 않는 상황이라고 한다면 계약 상대방의 채무불이행을 근거로 들어서 계약 해제를 이끌 수 있죠.
그러나 자신이 당면한 상황에 따라서 계약이 해지가 가능한지는 천차만별로 달라지기 때문에, 부동산계약해지에 대해서 능숙한 경험을 보유하고 있는 부동산 사건 전문변호사와 해지가 가능한 상황인지 우선적으로 확인해 보시길 바랍니다.
경우에 따라서 계약 해지와 더불어 손해배상 청구도 진행하는 경우도 있으니, 부동산 사건에서 적용되는 법리를 확실히 이해하고 있는 부동산전문변호사를 만나보셔서 손해를 최소화하시는 것을 권해드립니다.
이상, 의뢰는 곧 신뢰가 되는 법무법인 굿플랜입니다. 감사합니다.
