칼럼

건물명도소송,

확인해야 할 점은?

건물명도소송은 건물 등 부동산의 점유를 넘겨받기 위해 점유자를 상대로 제기하는 소송입니다. 부동산 소유권자 입장에서 점유자와의 협의가 이뤄지지 않는 경우 법원에 명도소송을 제기해 강제로 점유를 이전받을 수 있습니다.

부동산 소유자가 명도소송을 통해 승소 판결을 받으면 법원은 강제집행으로 해당 부동산을 점유할 수 있게 합니다. 이때 점유이전금지가처분 신청을 통해 채무자가 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 해야 합니다.

건물명도소송 원인

소유자의 부동산을 임대차계약으로 점유한 제3자는 계약 무효, 해제, 해지 시 소유자에게 해당 부동산을 인도해야 합니다. 하지만 인도하지 않을 경우 소유자 입장에서는 건물명도소송을 통해 점유자로부터 부동산 점유를 돌려받을 수 있습니다.

부동산 경매에서 부동산인도명령신청이 기각되거나 부동산인도명령 신청 기간이 지난 경우 낙찰자는 점유자를 상대로 해당 부동산을 인도해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

건물명도소송 전 무얼 확인해야 할까?

먼저, 건물명도소송 전 임대차 계약이 적법하게 종료됐는가를 확인해야 합니다. 계약이 이미 종료된 상태인지, 갱신 거절 의사표시가 제대로 이뤄졌는지에 따라 소송 가능성이 달라질 수 있습니다. 묵시적 갱신 여부가 문제될 경우에는 내용증명 송부 시점과 내용이 중요한 역할을 하는 자료가 됩니다.

그다음으로는 보증금 공제 가능 여부와 손해배상 근거를 마련해야 합니다. 상대방이 버티는 동안 발생한 월세 등의 손실이나 임대인 손해가 보증금으로 충당될 수 있는지 판단해야 하고, 이후 반환청구에 대비한 객관적 자료가 필요합니다.

마지막으로 상대방 재산 상태와 추후 강제집행 대상의 여부를 확인해야 합니다. 강제집행이 불가한 상태라면 실익이 줄어들 수밖에 없습니다. 상대가 점유한 채로 외부로 자산을 빼돌렸거나 이미 제3자에게 무단으로 권리를 넘긴 상태인지를 확인해야 합니다.

건물명도소송,

승소 판결이 끝이 아니라

그럼 건물명도소송에서 승소 판결을 받았다고 상황이 모두 종료되는 걸까요? 강제집행 과정에서는 실제로 발생하는 법적 문제가 많아 사전에 준비하지 않으면 집행이 무산되는 경우도 허다합니다. 

이뿐만 아니라 상대방이 퇴거하지 않는 기간 동안 보증금이 월세로 공제되며 실익이 사라지기도 합니다. 임대인이 빠르게 재임대를 놓기 어렵다면 손해는 누적됩니다. 

건물명도소송은 집행 가능성까지 확보하는 전략으로 세워야 합니다. 따라서 소장 접수 전부터 점유 상태와 상대방의 신원, 보증금 잔액 등을 살펴보고 가처분 신청과 증거를 확보해야 합니다. 

또한, 집행 전 출입문 상태, 동산 이전의 가능성 등 기본적인 사안까지도 미리 점검해야 불필요한 비용을 낭비하는 일이 없을 것이므로 절차 전반에 대해 신경 써야 합니다.

건물명도소송,

절차는 이렇게

건물명도소송 절차

건물명도소송의 절차는 크게 소장 접수, 재판 진행, 판결 선고, 강제집행 순으로 진행됩니다. 관할 법원에 소장을 제출하고 상대방이 답변서를 제출하면 본격적인 심리가 시작합니다.

계약 종료를 입증할 수 있는 계약서, 내용증명, 위법 점유 중인 사진 및 동영상, 퇴거 요구 내역 등 증거를 구비하여 명확히 입증해야 신속한 판결로 이어질 수 있습니다.

① 소장접수

④ 준비서면 제출

② 상대방 부본 송달

⑤ 변론기일

③ 답변서 제출

⑥ 판결, 선고

건물명도소송,

이건 꼭 알아두세요

상가 임대차의 경우 월세 3개월 미납은 법적으로 계약 해지 사유에 해당하는데요, 3개월이 꼭 연속적일 필요는 없고 누적되어 지연되어도 요건은 충족합니다.

이 시점에 임대인은 계약 해지가 가능하고 해지 의사를 정식 서면으로 통보해야 합니다. 보통 내용증명을 활용하는데 개인적으로 내용증명을 발송하기보다는 전문가의 조력을 받아 그 명의로 발송하는 것이 상대방의 심리적 압박을 강화시킵니다.

만일 내용증명을 발송했는데도 임차인이 퇴거하지 않는다면 건물명도소송을 제기하면 됩니다. 이 소송은 건물을 비워달라고 요청하는 소송입니다. 퇴거는 한다고 했으나 밀린 돈을 주지 않는다면 지급명령 신청도 함께 고려해 보시길 바랍니다.

많은 임대인이 보증금 공제를 대수롭지 않게 여기는 실수를 자주 합니다. 하지만 보증금은 임차인의 의무 이행을 담보로 하는 최소한의 안전장치입니다. 건물명도소송에서는 보증금 공제라는 개념 없이 미납된 금액 전부를 청구할 수 있습니다.