칼럼

권리금과 권리금회수방해란?

권리금이란?

상가건물 임대차보호법 제10조의3에 의하면, 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업하려는 자가 영업 시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

또한 동법 제2항에 따르면, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.

권리금은 상가건물 임대차보호법이 개정된 이후 임차인의 정당한 권리로 인정되고 있습니다. 그러나 아직까지 일부 임대인이 이를 모르거나 일부러 모르는 척을 하면서 분쟁으로 이어지게 되며, 법에서는 이러한 행위를 권리금회수방해로 봅니다.

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 방해하지 말라고 법에서 명시하고 있습니다.

권리금회수방해 행위

권리금회수방해 행위의 범위는 넓습니다. 신규 임차인에게 과도한 보증금이나 월세를 요구하거나 권리금을 임대인이 직접 요구하거나, 아무런 이유 없이 계약 자체를 거절하는 행위 등이 이에 해당합니다.

상가의 경우 유동 인구가 많고 장사가 잘되는 곳이라면, 신규 임차인은 기존 입지와 분위기 등을 이어받게 되는 셈입니다. 따라서 돈을 지급하는 게 정당한 일이라고 할 수 있습니다.

정당히 권리금을 회수할 수 있었는데 임대인의 방해로 그 기회를 놓쳤다면 손해배상 청구 대상이 됩니다.

권리금회수방해, 소송이 가능할까요?

손해배상, 얼마까지 가능할까?

권리금회수방해로 인한 손해배상은 받기로 했던 금액과 종료 당시 시세 중 더 낮은 금액까지만 인정되며, 이는 상가건물 임대차보호법이 정한 한도입니다.

예를 들어, 내가 받기로 했던 3천만 원과 그 시점에 거래되었던 2천5백만 원이 있었다면, 이 경우 손해배상은 2천5백만 원이 한도입니다.

상대방이 주장하는 핑계, 모두 인정되나?

만약 정당한 사유가 있다면 상대방의 주장을 예외적으로 인정하며, 신규 임차인의 자력이 부족한 경우, 과거 임대차 위반 이력이 있는 경우, 철거나 재건축이 예정되어 있거나 이를 고지한 경우 등이 여기에 해당합니다.

그러나, 이러한 주장을 입증할 만한 자료나 근거가 없다면 법원은 임차인의 편을 들어줄 수 있습니다.

권리금회수방해 소송을 준비하고 싶다면?

권리금회수방해 소송은 명확한 입증이 핵심입니다. 소송을 준비하려면 임차인이 신규 임차인을 주선했다는 증거, 계약서, 임대인의 방해 행위 내역, 계약 거절 사유에 대한 반박 자료 등이 필요합니다.

가장 중요한 것은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 청구해야 한다는 점이며, 이 시기를 놓친다면 억울할지라도 돌이킬 수 없으므로 꼭 기억하셔야 합니다.

대개 혼자서 이러한 문제를 해결할 수 있다고 착각합니다. 하지만 계약서와 입주 일정표, 신규 사장님의 제안서 또는 진술, 임대인의 거절 사유에 대한 문자나 녹취 등을 홀로 준비하기에는 시간 비용이 결코 적지 않습니다.

실무에서는 생각하는 것 이상으로 복잡한 사정이 많아 혼자서 준비하다가 돌이킬 수 없는 손해로 이어질 수 있습니다. 따라서 증거자료를 잘 모아 전문가를 찾아 조언을 받고 신속히 대응하셔야 합니다.

권리금회수, 한 눈에 정리하기

권리금 어디까지 보호되나

법은 임차인의 투자비 회수 기회를 인정하므로 임대인은 특별한 사정없이 후임자와의 접촉을 거절하거나 그 계약 체결을 부당하게 막을 수 없습니다.

후임 임차인이 적정한 조건을 제시했음에도 불구하고 건물주가 명확한 사유 없이 거절하였다면, 그로 인해 발생한 손해는 임대인이 부담해야 합니다.

임차인이 손해배상을 청구하려면

임차인이 손해배상을 청구하려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

첫째, 임차인이 후임자를 찾았다는 점.

둘째, 후임자가 기존 조건에 부합하거나 그 이상이라는 점.

셋째, 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절했다는 점.

소송 시 중요한 역할을 하는 자료

이 소송의 핵심은 임대인의 적극적인 방해가 있었는지를 판단하기 때문에 피해 입증이 관건입니다. 따라서 감정싸움이 아닌 기록 싸움이며, 아래에 제시하는 자료들을 준비하시어 증거로 활용하시길 바랍니다.

후임자와의 권리금 계약서

임대인에게 발송한 문자, 이메일, 내용증명

임대인의 거절 또는 무응답에 대한 녹취

계약 만료 3~6개월 전부터 후임자 탐색과 임대인과의 협의가 시작되기 때문에 실제로 권리금 분쟁은 퇴거 직전에만 발생하는 것이 아닙니다. 이 시점에서 어떠한 대응을 펼칠지에 따라 추후 법정 결과가 달라집니다. 

만약 임대인이 비협조적인 분위기를 보인다면, 그때부터 증거를 확보하고 자료 등을 문서화하며 전문가를 찾아 전략을 세우시길 권유해 드립니다.

사유없는 권리금회수방해,

원고(임차인) 전부 승소

사건 개요

의뢰인은 한 상가의 임차인으로 음식점을 운영하고 있었습니다. 그러던 중 계약이 만료되기 2개월 전 신규 임차인을 구해 피고였던 임대인들과 임대차계약 체결을 주선하고자 계획하였고, 신규 임차인의 정보와 연락처 등을 피고에게 알려주었습니다. 

그러나 피고들은 본인들이 여기서 영업할 것이라 주장했고 신규 임차인과의 계약을 거절했습니다.

저희는 피고였던 임대인들이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해했다고 주장했습니다. 신규 임차인과 의뢰인 사이에 반드시 권리금 계약이 있어야 한다는 것은 아니며, 감정평가사를 통해 본 상가의 가치를 평가하였고, 손해배상을 받을 금액을 산정해 보여주었습니다.

법원은 이러한 주장을 받아들여 주었고, 의뢰인은 정당한 손해배상을 받아낼 수 있었습니다.

사건 결과

원고(임차인) 승소