칼럼

토지인도청구소장은

언제 작성하나요?

토지를 매입하고 보니 타인이 무단으로 건물을 지어 사용하거나 농작물을 지배하고 있다면 당황스러울 것인데요, 내가 소유하는 땅이더라도 점유자를 함부로 내쫓거나 철거할 수 없으므로 토지인도청구소장을 작성하는 등의 법적 절차를 밟아 이를 진행해야 합니다.

토지인도소송은 토지나 건물 등을 소유하고 있는 주인이 그 토지의 소유권을 침해하는 사람에게 그 토지나 건물을 다시 반환받기 위해 진행합니다. 이 소송이 제기되는 대표적인 상황은 다음과 같습니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 제3자와 계약을 체결한 경우, 임대차계약이 종료됐음에도 임차인이 퇴거를 진행하지 않는 경우, 부동산 경매를 통해 낙찰받아 대금을 지급했으나 기존 점유자가 퇴거하지 않는 경우, 타인이 컨테이너 등으로 본인 소유의 토지를 침범하는 경우 등에 보통 토지인도청구소장을 씁니다.

꼭 소송을 제기해야 하나요?

토지인도소송은 적지 않은 시간과 비용이 소요됩니다. 따라서 소유 건물이나 토지를 무단으로 점유하고 있는 타인이 있다면 해당 건물이나 토지의 매수를 제안하거나 해당 건물이나 토지의 사용료 지급을 요구할 수 있습니다.

토지인도청구소장 작성 전

무얼 해야 하나요?

토지인도소송을 제기하기 전 점유취득시효 성립 여부를 확인해야 합니다. 민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 명시하는데요, 이 말은 20년간 소유의 의사를 갖고 평온, 공연하게 점유했다면 토지 점유자는 그 토지에 대한 소유권을 취득하게 된다는 뜻입니다.

민법 제245조 

(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

여기서 만약 토지의 주인이 타인이라는 것을 아는 상태로 점유했다면 소유의 의사를 가지고 있다고 볼 수 없습니다. 따라서 토지 점유자의 점유취득시효를 확인해 보고 성립된다면 토지인도소송에서 원하는 결과를 내기 어려우므로 전문가의 도움을 받아 그 토지 점유자에게 소유의 의사가 없다는 것을 증명해야 합니다.

가처분 신청

토지인도소송을 제기하기 전에 가처분을 신청하는 것이 우선입니다. 가처분이란 금전 채권 외에 권리 및 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도입니다. 이 경우 점유이전금지가처분, 부동산처분금지가처분을 신청해야 합니다. 

점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도·명도 청구권을 보전하기 위함입니다. 이를 통해 목적물의 현상을 그대로 유지하게 합니다. 점유이전금지가처분은 다음과 같은 절차를 따릅니다.

① 점유이전금지가처분 신청서 작성

② 목적물 가액, 피보전권리 및 목적 부동산 표시

③ 신청취지 및 이유 작성

④ 인지 및 송달료 납부

⑤ 신청서 접수

⑥ 사건번호 부여 및 담보제공명령서 수령

부동산처분금지가처분은 부동산에 대한 채무자의 소유권 이전, 저당권, 전세권, 임차권 등의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분입니다. 다음은 부동산처분금지가처분의 절차입니다.

① 부동산처분금지가처분 신청서 작성

② 목적물 가액, 피보전권리 및 목적 부동산 표시

③ 신청취지 및 이유 작성

④ 인지 및 송달료, 등록 면허세 납부 등

⑤ 신청서 접수

⑥ 사건번호 부여 및 담보제공명령서 수령

토지인도소송 전 가처분 신청을 마쳤다면 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 이는 이후 소송 절차의 증거로 활용이 가능합니다. 

토지인도소송 절차

① 토지인도소송 소장 접수, 증거 제출

② 답변서 제출

③ 변론

④ 판결

토지인도청구소장에는 청구 취지와 원인을 작성합니다. 이 소송은 목적물과 상대방을 특정하는 것이 중요합니다. 이 과정에서는 법리적인 지식이 필요하므로 전문가의 조언을 바탕으로 작성해야 할 필요가 있습니다. 

소장을 접수할 때는 증거 자료를 함께 제출해야 유리한 방향의 결과를 얻을 수 있습니다. 계약서, 대화 내용 및 토지 소유자임을 알 수 있는 등본 등이 증거가 됩니다.

소장이 접수되면 법원은 부본을 피고에게 송달합니다. 피고는 부본을 송달받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하며, 만약 답변서를 제출하지 않는다면 무변론 판결 선고 기일이 지정됩니다.

하지만 그 이후에 피고가 답변서를 제출하면서 구체적인 답변을 제시할 경우 다시 변론이 재개될 가능성도 있습니다. 피고가 이처럼 답변서를 제출했다면 토지인도소송이 진행됩니다.

소송이 개시되면 변론이 진행됩니다. 원고는 본인이 토지 소유자이며 피고가 계약 기간이 끝났음에도 불법 점유하고 있다고 주장합니다.

이 단계에서는 증인을 채택할 수 있으며 필요시 전문가의 조력으로 변론 대리를 기해볼 수 있습니다. 모든 변론 종결 시 판결이 선고되며, 양 당사자 중 한 명이라도 불복한다면 항소, 상고의 절차를 진행할 수 있습니다.

전문가의 조력을 받는다면

토지인도소송을 제기하기 위한 토지인도청구소장 작성 단계에서부터 전문가의 도움 없이는 쉽지 않을 것입니다. 자신의 주장을 뒷받침할 명확한 증거 자료를 제시해야 법원이 손을 들어줄 것인데 아무런 지식 없이 나 홀로 소송을 진행한다면 원하는 결과를 얻지 못할 가능성이 큽니다.

토지인도소송에서 인용 판결을 받더라도 피고가 퇴거하지 않을 수 있는데 이때는 전문가의 조력을 통해 강제집행 등의 절차를 진행해 볼 수 있습니다.

또한, 피고의 불법 점유로 인해 정신적 피해 및 손해를 입었다면 정신적 피해보상 청구도 가능합니다. 이 역시 전문가의 도움을 받는다면 훨씬 수월하지 않을까요?

토지인도소송 

전부승소 사례

사건 개요

본 소송은 상대방이 토지인도소송에 대해 항소한 상황이며, 1심에서 둘 사이의 계약은 상대방의 차임 미지급 전대차 기간 만료를 원인으로 한 의뢰인의 해지 의사표시에 의해 적법하게 해지된 것이고, 이에 따라 상대방은 의뢰인에게 본 사건 토지를 인도할 의무가 있으며, 차임 상당액도 지급해야 한다는 판결이 나왔습니다. 이에 상대방은 불복하여 항소한 것입니다.

저희는 원심을 유지하기 위해 총력을 다했습니다. 먼저 원고와 피고에 대한 이 사건 전대차 계약은 임대차 계약기간이 기간만료로써 종료한 이후 체결된 것으로, 애초 의뢰인이 이 사건 부동산을 피고로 하여금 사용·수익하도록 해줄 의무가 이행불능이었다는 것을 보여주었습니다.

또한, 상대방의 반환 여부에 대한 항변을 공략해 반박했으며, 이에 법원은 상대방의 항소를 기각하고 소송비용 역시 피고가 부담하라고 하였습니다.

사건 결과

원심유지, 전부승소 (피고 패).