칼럼

자신의 건물일지라도

법적으로 아무리 본인의 명의로 된 부동산이나 건물들을 소유하고 있더라도 그 공간을 누군가에게 임대하여 임차료를 받고 사용하도록 허락한 경우 약정이 만료될 때까지 임차인에게 점유권이 보장됩니다. 이는 소유자라 할지라도 해당 공간에 함부로 출입하거나 제한할 수 없음을 의미합니다.

건물주로서 임대 수익을 얻는 것은 많은 사람들의 꿈일 수 있습니다. 그러나 실제로 건물을 소유하고 임대하는 일은 예상보다 어려움과 고충이 따릅니다. 특히 어떤 임차인이 해당 공간에 들어오느냐에 따라 어려움은 배가되며 관리해야 할 사항도 많아집니다.

임대 기간 만료 후에도 임차인이 자진하여 나가지 않는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 경우 적절한 조치를 취하기가 어렵습니다. 계약 기간 만료 이후나 월세 연체 등의 문제가 발생할 수 있으며 이러한 상황에서는 법적 절차를 통해 문제 해결을 시도해야 합니다.

예를 들어, 계약 종료 통지서를 전달하여 약정된 기간 내에 나갈 것을 요구하거나 월세 연체로 인한 대여금 청구 등의 조치를 취할 수 있습니다. 하지만 이러한 절차는 시간과 비용이 소요되며 경우에 따라 법적인 문제로까지 이어질 수 있기에 오늘은 건물명도소송에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

건물명도소송이란?

우선, 건물명도소송은 부동산(토지나 건물 등)의 소유 또는 점유 권리가 소멸된 사람이 여전히 해당 부동산을 점유하고 인도를 거부할 때, 이를 인도받기 위해 제기하는 민사소송입니다. 이 소송에서 원고는 부동산의 소유자나 점유 권한이 있는 사람이 되고 피고는 불법으로 해당 부동산을 점유하고 있는 사람이 됩니다.

우리나라에는 자영업을 꿈꾸는 많은 사람들이 있습니다. 그들은 보통 실패 가능성이 높다는 것을 알면서도 간섭 없이 혼자 일하며 성공할 수 있다는 믿음으로 창업을 시작합니다. 그러나 지속적인 비용 지출로 경제적인 부담 상황에 직면하게 되며, 결국 임대료를 납부하지 못하는 상황에 이를 수 있습니다. 이럴 때 임차인의 월세 체납으로 인해 임대인 역시 어려움을 겪게 됩니다.

합법적인 방법으로

​임대인의 입장에서는 대출금, 세금, 건물 유지 비용 등을 감당하기 위해 월세를 받아야 합니다. 또한 이 수익으로 생활비를 충당해야 하는 상황일 경우 더욱 급한 문제가 될 수 있습니다.

임차인이 계속해서 월세를 지불하지 않는다면 임대인은 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 모집하는 것이 해결 방법일 수 있습니다. 그러나 만약 임차인이 나가라는 요청에도 불구하고 계속해서 점유하고 있다면 강제로 내보내기 위한 방법을 찾게 될 것입니다.

상가임대차보호법에 따르면, 임차인이 연체된 차임 금액이 3개월치 이상일 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권리가 주어집니다. 주택의 경우에는 주택임대차보호법에 따라 연체된 차임 금액이 2개월치 이상일 경우 계약 해지 요구가 가능합니다.

여러 가지 방법을 통해

임대인은 상가의 경우 3개월, 주택의 경우 2개월 이상 월세가 밀린 세입자에게 계약 해지를 통보하고 나가도록 요구할 수 있습니다. 계약 해지 통보를 받은 세입자는 부동산을 점유할 권리가 없어진 것으로 간주되며 건물을 나가지 않으면 무단 점유자로 간주될 수 있습니다. 따라서 임대인은 나가지 않는 세입자에 대해 부동산 무단 점유자를 내보내기 위해 건물명도소송을 진행하는 방법을 선택할 수 있습니다.

소송을 진행하기 전에 세입자에게 내용 증명서를 보내어 심리적 압박감을 줌으로써 스스로 나가도록 유도하는 방법도 있습니다. 이는 법적 효력은 없지만 소송 제기 시 좋은 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

또한, 경매로 인해 건물의 소유자가 변경된 경우에도 해당 소송을 통해 진행됩니다. 경매에서 매입한 건물에 무단 점유자가 있는 경우 이는 무단 점유자로 간주됩니다. 따라서 경매에서 매입한 건물에 누군가 무단 점유하고 있다면 우선적으로 부동산 인도 명령을 신청함으로써 해결할 수 있습니다.

가처분도 함께

건물 대금을 모두 납부한 후 6개월까지 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 그러나 부동산 인도명령 기간인 6개월이 지난 후에는 건물명도소송을 제기하여 부동산을 회복할 수 있습니다. 이후 강제집행에 대한 문제가 발생하지 않도록 예방하기 위해 부동산 점유 이전금지 가처분을 신청하는 것이 좋습니다. 이 가처분은 소송적 확정 및 집행 시까지 부동산의 점유관계가 변경되지 못하도록 막아주는 조치입니다.

만약 점유자가 변경된다면, 집행권원은 확보되더라도 강제집행의 대상이 변경된 점유자가 아니기 때문에 강제집행이 불가능한 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 점유 이전금지 가처분을 통해 해당 문제를 예방할 수 있습니다.

점유 이전금지 가처분을 신청하기 위해서는 목적물의 특정성, 사유, 청구취지, 내용 등에 대해 소명할 수 있어야 하며 담보 제공 명령에 의해 담보 제공이 꼭 이루어져야 합니다.

세입자를 합법적으로

내보낼 수 있는 방법

건물명도소송은 임대인이 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있는 방법입니다. 과거에는 임대인들 중 일부가 자신이 건물주라는 생각으로 마음대로 행동하는 경우가 있었습니다. 그 결과 세입자가 월세를 밀려서 무단 점유자가 있는 공간의 문을 마음대로 따고 들어가는 사례도 종종 있었습니다.

그러나 실제 사례에서는 임대인이 부동산을 사진 찍기 위해 문을 따고 들어간 후 상가의 여러 곳을 사진으로 찍다가 건조물침입죄 등 형사처분 위기에 처한 적도 있습니다. 이런 이유로 세입자를 내보내고 싶다면 먼저 민사소송인 건물명도소송을 진행하는 것이 우선입니다. 명도소송에서 승소하면 집행권원을 얻게 됩니다. 집행권원은 강제집행을 신청할 수 있는 권한입니다.

부동산 회복을 위한 일련의 절차를 살펴보았지만 막상 실무에 들어갈 때 예상보다 간단하지 않은 경우들이 많습니다. 따라서 최소 6개월 이상의 시간과 많은 노력이 필요한 만큼 혼자서 처리하기 어렵습니다.

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