칼럼

내 소유의 부동산에서

임차인이 퇴거하지 않는다면

'명도'는 점유할 권리가 없는 자로부터 주택, 상가, 토지 등의 인도를 구하는 것을 말합니다. 즉, 명도소송은 부동산 소유자 또는 임대인이 임차인이나 불법점유자를 상대로 제기하는 소송이며, 아무리 자신이 소유하고 있는 부동산이라고 할지라도 재물손괴죄, 절도죄, 폭행 및 상해죄 등으로 수사기관에 고소를 당할 수 있기 때문에 무단으로 점유하고 있는 임차인을 상대로 강제력을 행사하거나 임차인의 소유 재산에 함부로 손을 댈 수 없습니다.

이런 경우를 위해 부동산 인도를 합법적으로 할 수 있는 방법이 명도소송을 제기하는 것이고, 명도소송 전략을 세운 뒤에 상황에 맞는 전략으로 소송을 진행해야 합니다.

오늘은 명도소송소장 작성과 관련하여 명도소송 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

필요한 서류와

명도소송소장 작성 방법

명도소송을 제기하기 위해서는 먼저, 명도소송에 필요한 서류를 준비해야 하며, 임대차 계약서 사본은 어떤 상황에서든 필요하고 각자 처한 상황에 따라 필요한 서류가 달라집니다.

월세가 연체된 경우: 입금내역, 독촉 문자/카톡 내역

내용증명을 발송한 경우: 발송한 내용증명 사본

전대차가 있는 경우: 전대차 계약서와 전대동의서 사본

무단 사용자가 있는 경우: 간판 사진, 전입세대 열람 내역서 등 무단 사용 증거

호실별 등기가 없거나 불법 중개축 등 건물현황이 부동산 등기부등본과 다른 경우: 건물 도면

두 번째로는 명도소송소장을 작성해야 합니다. 소장 작성은 다음과 같은 내용이 필요합니다.

1. 당사자 정보 입력

2. 소송 목적물 가액 표시

3. 청구 취지

4. 청구 이유

5. 입증 방법, 서류 첨부

6. 별지: 부동산 표지

위의 목적물 가액 산정 및 별지 작성을 하기 위해서는 부동산 등기부 등본, 토지 대장, 건물이라면 건축물대장이 필요하며, 부동산등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급이 가능하며 토지대장과 건축물대장은 정부 24 사이트에서 발급할 수 있습니다.

소장 작성 후 명도소송 절차

명도소송소장을 작성한 후에는 피고에게 소장을 송달하게 되며, 법원은 접수된 소장과 증거자료를 우편을 통하여 피고에게 송달합니다. 송달이 되지 않는다면 여러 차례 시도하게 되고 보정명령을 받게 됩니다. 원고 입장에서는 주소 확인 후 재송달, 특별송달, 주소가 틀린 경우에는 주소보정 등을 진행할 수 있으며 최종적으로 수개월이 지나도 송달이 되지 않는 경우에는 공시송달을 신청할 수 있습니다.

원고의 소장이 피고에게 송달이 되었다면 피고는 30일 이내의 답변기한을 받게 됩니다. 하지만 이 30일은 반드시 지켜야 하는 기간은 아니고 30일이 조금 지나더라도 법원에서는 제출을 받아줍니다. 소장을 받은 후에도 피고가 아무런 대응이 없다면 무변론 판결로 선고될 수 있고 만약 피고가 항변하거나 부인한다면 변론이 진행됩니다.

승소 후에도

임차인이 퇴거하지 않는다면

변론 기일은 법정에 출석하여 재판을 받는 기일을 의미하며 통상적으로는 1~2회이나 피고의 대응에 따라 그 이상이 될 수 있으며, 판결이 선고되기까지 대부분의 임차인은 자진 명도를 합니다. 그럼에도 불구하고 퇴거를 하지 않는 임차인의 경우에는 판결의 강제집행을 신속히 해야 합니다. 강제집행은 전자소송이 불가능하고 집행과 사무실에 강제집행을 신청해야 합니다.

강제집행을 신청하기 위해서는 강제집행 신청서, 판결문 정본, 집행문, 송달, 확정 증명원이 필요합니다. 신청이 받아들여지면 집행관은 1차로 자진 이사기간을 부여하고 그 이후에도 임차인이 퇴거하지 않는다면 강제집행 집행일을 잡습니다. 강제 개문을 하고 피고 소유의 물건들을 밖으로 꺼내고 필요에 따라 사다리차, 포클레인, 노무자 등이 동원됩니다.

명도소송은 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요되며 여러 가지 증거가 필요하고 이를 입증해 내야 하기 때문에 개인이 진행하기에는 큰 어려움이 있는 소송입니다. 소송을 제기하기 전에는 내용증명을 보내야 하고 소송에서 승소하더라도 임차인이 퇴거하지 않는다면 강제집행 등 여러 복잡한 절차가 있기 때문에 변호사의 도움을 받아 적극적으로 대응하시는 것이 좋습니다.