칼럼

타인의 명의로 부동산을 거래했다면

명의신탁이란 타인의 명의를 이용하여 위임 또는 위탁하는 매매의 형식을 말합니다. 즉, 타인의 명의로 등기를 한 후 실질적인 소유권을 행사하는 것을 의미하며 부동산을 차명으로 거래하여 비자금을 확보하는 일이 늘어나고 있습니다.

과거에는 세금 회피나 재산 은닉 등의 목적으로 많이 이용되었지만 지금은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 의해 엄격히 제한되고 있으며 형사처벌이나 부동산의 소유권을 상실하는 결과가 발생할 수도 있기 때문에 주의해야 합니다.

오늘은 부동산명의신탁을 하여 경찰 조사를 가게 되었다면 어떻게 대응해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

부동산 명의신탁

처벌되지 않는 특정 관계

많은 부동산을 소유하고 있다면 그에 따라 개인이 지불해야 하는 세금 역시 급증하게 되는데요, 그래서 세금의 부담을 피하기 위해 타인에게 잠시 맡긴다는 의미로 부동산명의신탁을 하는 일이 많습니다.

하지만 이는 결과적으로 본인이 지불해야 하는 세금을 다른 사람의 명의를 통해 적게 지불하거나 회피하는 것이라고 할 수 있기 때문에 탈세를 위한 행위로 간주되어 조세범처벌법에 따라 형벌이 부과될 수 있습니다. 금액에 따라 다를 수 있지만 2년 이하의 징역 또는 포탈세액 등의 2배 이하에 상당하는 벌금​을 내야 될 수도 있습니다.

부동산명의신탁을 하고도 처벌을 받지 않는 경우가 있습니다. 특정 관계에 의한 명의신탁인 경우에는 처벌 대상에 포함되지 않는데요, 부부 사이의 경우에는 처벌을 받지 않으며, 부부 사이의 명의신탁은 두 사람이 가지고 있는 재산으로 공동이 쌓은 재산이라고 인정하기 때문에 처벌을 받지 않습니다.

하지만 관리의 목적이며, 세금 포탈의 목적이 아니었을 때만 인정하고 있기 때문에 이 점을 유의해야 합니다.

명의신탁 계약서

법적 효력이 없으므로

부동산명의신탁의 처벌은 생각보다 매우 무겁습니다. 수탁자와 신탁자 모두 처벌의 대상이 되며 신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금형에 처해지고 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

수탁자 입장에서는 단순히 타인에게 명의를 빌려주기만 했을 뿐인데 억울하다고 생각하실 수 있습니다. 하지만 부동산명의신탁이 불법인데 이를 알면서도 명의를 빌려준 것은 범죄를 방조한 것으로 간주되기 때문에 완전히 책임을 부정할 수는 없습니다. 

부동산명의신탁이 법률적으로 문제가 되는 가장 큰 이유는 명의신탁 약정 자체가 무효라는 것입니다. 명의신탁은 다른 사람과의 외부적인 법률관계에서는 수탁자이자 명의자가 소유자라는 것을 전제로 법률관계가 진행되지만 형식적으로 이전하는 약정이 무효이다 보니, 복잡한 법률관계가 발생할 수밖에 없습니다.

또한 위법 행위이기 때문에 계약서상의 효력이 존재하지 않아, 다시 소유권을 되돌려 받지 못할 수 있으며 수탁자가 자신이 소유자라고 주장하거나 제3자에게 해당 부동산을 팔아버리면 소유권을 상실하게 될 수 있습니다. 이러한 일이 빈번한 만큼 법적 대책을 마련해두어야 합니다.

수탁자가 제3자에게 매각했다면

소유권 주장할 수 없으므로

부동산명의신탁에서 수탁자가 스스로가 진정한 소유자라고 주장하는 경우에는 확실한 증거를 제시해야 소유권을 되찾아올 수 있게 됩니다. 두 사람 간의 명의신탁 약정서, 부동산의 세금을 누가 납부하고 있었는지, 등기권리증과 같은 서류를 누가 소지하고 있었는지, 양 당사자 사이에 이루어진 통화 녹취나 문자 내역 등이 중요 증거로 활용될 수 있습니다.

추가적으로, 우리나라 법원과 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률은 제3자와의 관계에서는 명의수탁자로부터 소유권을 넘겨받은 사람이 완전한 소유권을 취득한다고 인정하는 입장을 취하고 있습니다. 즉, A가 자신의 부동산을 B 명의로 두고 있는 중에 B가 C에게 이 재산을 매각했다면 C는 B의 이름을 신뢰하고 부동산을 매각한 것으로 완전한 소유권을 취득한 것이고 A는 C를 상대로 자기 소유권을 주장하거나 명의 말소를 청구할 수 없다는 것입니다.

​이처럼 부동산명의신탁은 매우 복잡한 법률관계를 이루고 있기 때문에 변호사의 도움이 필수적입니다. 어떤 서류가 유력한 증거가 될 수 있는지, 어떻게 해야 소유권을 되찾을 수 있는지 등 변호사와의 상담을 통해 법적 전략을 세워 대응하시기 바랍니다.