칼럼

보증금 만기까지 기다릴 수는 없기에

임차인이 오랫동안 차임이 미납되어도 좋은 마음으로 기다려주시는 임대인 분들이 많습니다. 하지만 이러한 배려를 악용하는 악성 임차인 역시 적지 않은데요, 오히려 차임을 지급하지 않아도 기다려주시는 임대인의 모습에 빨리 차임을 지급하고자 노력하기는커녕 계속해서 차임을 연체하며 아예 연락까지 회피하는 경우도 존재하기 때문입니다.

임차인이 밀린 월세를 지급하기까지 기다리기만 한다면 보증금이 만료될 때까지 기다려야 하는 상황이 오기도 하고, 더 큰 손해를 감수하게 될 수도 있습니다. 임차인이 지속적으로 차임을 미납하고 연락까지 회피하는 상황이라면 반드시 명도소송전문변호사의 도움을 받아 밀린 월세, 전세 등 미납된 금액을 모두 받아내야 합니다.

오늘은 명도소송전문변호사와 함께 명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다.

명도 소송을 진행,

주의해야 할 세 가지

명도소송을 일으키기 위해서는 연체 조건이 있습니다. 주택은 2개월 치 이상의 연치, 상가는 3개월 치 이상의 연체가 발생하였을 때 계약 해지 및 소송이 가능합니다. 예를 들어, 월세가 30만 원인 주택에서, 3개월 동안 50만 원을 연체했을 경우에는 결론적으로 2개월치 월세인 60만 원을 연체한 것은 아니기 때문에 소송 조건에 성립되지 않습니다. 몇 개월 치의 월세가 미납되었는지 따지는 것이 중요합니다.

그리고 소송 전에 계약 해지를 통지해야 합니다. 명도 소송은 원칙상 계약 관계에 있을 때는 제기할 수 없습니다. 통보를 늦게 하면 자동으로 계약이 갱신되기 때문에 반드시 소송 전에 계약 해지를 통지해야 하며, 반드시 문자나 문서를 통해 통보를 하여 증거를 확보하는 것이 좋습니다.

마지막으로, 점유 이전금지 가처분을 신청해야 합니다. 명도소송에서 승소했다고 하더라도 판결은 오로지 당사자들에게만 성립됩니다. 승소한 판결문을 통해 강제집행할 시, 해당 부동산에 제3자가 거주하고 있다면 제3자에게는 강제집행을 할 수 없기 때문에 상대방이 제3자에게 점유 이전할 수 없도록 사전에 조치해야 합니다.

승소 이후에도,

세입자가 나가지 않는다면

명도소송전문변호사의 도움을 받아 명도소송에서 승소한 이후에는 승소한 사건의 집행문을 발급하여 법원 집행관 사무실에 직접 방문하여 신청서를 작성해야 합니다. 이후 계고 집행 시에도 임차인이 나가지 않는다면 집행관, 증인 2명, 열쇠공, 보관업체 직원분들이 함께 문을 따고 강제집행에 들어갑니다. 이때 부과되는 비용은 임대인이 먼저 지불하고 추후에 임차인에게 청구할 수 있습니다.

명도 소송은 늦어질수록 세입자에게 더 이득인 소송으로, 소송을 진행하면서 세입자가 계약 갱신을 주장하면 강제 퇴거시키기가 힘들어지기 때문에 신속히 대응하는 것이 중요합니다. 소송이 가능한지, 지금은 어떤 조치를 취해야 하는지 등 명확히 파악하기 위해서는 명도소송전문변호사와 상담을 진행해 보아야 합니다.

법무법인 굿플랜의 도움으로

항소심에서 전부 승소 사례

사건 개요

이 사건은 원고가 피고에게 제기한 건물 명도 및 부당이득 반환 청구 소송과 관련, 원심에 불복하여 피고가 항소한 사건입니다. 가장 먼저, 원고와 피고 간에 임대차 계약 관계가 성립하였는지, 혹은 사용대차 계약 관계가 성립하였는지에 대한 판단이 이 사건의 쟁점이 되었습니다.

만약 임대차 계약 관계가 성립되었다면 그 관계가 해지됨에 따라 피고가 무단으로 점유를 하고 있는 상황으로 간주되기 때문입니다. 더 나아가, 문제 되는 건물을 피고가 계속하여 점유함에 따라 부당이득이 발생하였는지가 문제 되었습니다.

굿플랜은 피고를 대리하여 항소하였습니다. 원고가 이 사건에서 주장한 임대차 기간은 이미 피고가 무상으로 사용하고 있던 사용대차 기간 안에 포함되는 시기였음을 입증하였고, 원고와 피고 간에 건물 사용에 관한 계약은 임대차계약관계가 아닌 사용대차계약관계였음을 근거로 월차임이 발생하지 않음을 주장하였습니다.

또한, 이 사건에서 원고가 주장한 월차임 약정금의 발생은 건물의 임대차로 인한 것이 아니라, 피고의 간판 설치로 인해 발생한 것이고 이 또한 계약 만료 시점이 도래함에 따라 적법하게 철거되었음을 근거로 피고를 변론하였습니다.

​그 결과, 재판부는 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며 소송 총비용은 원고가 부담하는 것으로 판결을 해주었습니다.

사건 결과: 의뢰인 전부 승소