칼럼

재건축을 해야 하는데

임차인이 나가지 않는다면?

요즘 길거리에서 건물을 새롭게 짓고 있는 건축현장을 많이 볼 수 있습니다. 안전 상의 문제가 있어 철거 후 다시 짓는 경우도 있고 낡고 노후가 심한 상가건물보다는 깔끔한 건물이 좀 더 가치가 있어 허물고 신축하는 경우도 있습니다. 

대부분 상가건물을 재건축하는 경우는 건물주가 대부분 진행합니다. 하지만 철거를 하기 위해서는 기존의 세입자를 내보내야 합니다. 이 과정에서 대체로 문제가 발생하곤 하는데요, 내가 건물주이기에 무조건 승소를 할 수 있을 것이라고 생각하시는 분들이 많지만 상가 임대차법에 따라 세입자가 보호받고 있기 때문에 섣불리 진행했다는 오히려 불리해질 수 있습니다.

오늘은 재건축명도소송의 진행 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

필요한 서류, 소송 절차

먼저, 재건축명도소송을 진행할 때에 필요한 서류와 절차에 대해 알려드리겠습니다.

소장, 건축물대장, 토지대장, 등기부등본, 조합원 명부, 매도청구 대상자 명부, 송달료 납부서 등

먼저 소장을 법원에 제출하고, 법원은 소장 부본을 피고에게 송달합니다. 피고는 소장 부본을 송달받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하고 법원은 답변서 제출 후 변론 기일을 지정합니다. 원고와 피고는 변론 기일에 증거를 제출하거나 증인을 신청할 수 있고 법원은 심리 결과를 토대로 판결을 선고합니다.

위의 서류와 절차를 통해 재건축명도소송이 진행됩니다. 원고와 피고의 상황에 따라 주장과 그에 따라 필요한 증거물이 달라지고 임대차계약서 등 추가적으로 필요한 서류가 있을 수 있습니다. 따라서, 개인 상황에 대해 자세히 알고 싶다면 변호사와 상담을 진행해보시는 것을 추천드립니다.

소송에 앞서 미리 준비해야 하는 것들

재건축명도소송을 진행하기에 앞서 준비해야 하는 것들이 있습니다.

1) 점유 이전금지 가처분 신청

명도 소송 중에 점유자가 변경되면 기존의 명도소송 판결은 효력을 상실합니다. 변경된 점유자에게 다시 소송을 제기해야 하기 때문에 반드시 소송을 제기하기 전에 점유 이전금지 가처분을 신청해야 합니다.

2) 임차인이 행사할 수 있는 권리 파악

그리고 임차인이 보호받고 있는 권리에 대해 파악해야 합니다. 대표적으로 계약 갱신 요구권이 있습니다. 이는 임대차가 종료하기 6개월 전부터 1개월 전까지 재계약을 희망한다는 의사표시를 통해 영세 상인은 최초 계약일로부터 10년간 한자리에서 영업이 가능하도록 영업권을 보호받으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 

즉, 철거를 이유로 계약 갱신 요구권이 남아있는 임차인에게 무턱대고 소송을 제기하면 오히려 손해배상을 줘야 하는 경우가 생길 수 있다는 것입니다.

철거 요구할 수 있는 정당한 사유

정당한 사유로 계약 갱신을 거절할 수도 있습니다. 

1) 임대차 계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우

2) 건물이 노후되거나 훼손되고, 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

3) 다른 법령에 따라 철거 및 재건축이 이루어지는 경우

위의 세 가지 경우에는 계약 갱신 거절의 정당한 사유로 인정됩니다. 두 번째 사항인 노후화로 인한 철거는 정밀 안전 진단 등을 진행하여 문제가 있다고 지적을 받아야 인정됩니다. 최소 D 등급 이상은 나와야 보수 공사를 이유로 철거 요구를 할 수 있습니다. D 등급 평가를 받았을지라도 일부 보수공사를 진행하여 보완이 가능한 경우에는 인정되지 않을 수도 있기 때문에 혼자 판단하는 것보다 전문가에게 구체적으로 검토를 받아보시는 것이 좋습니다.

영세 상인의 10년 영업권과 권리금 회수의 기회 보호 등 임차인의 권리를 모두 보호해 주어야 하는 것은 아닙니다. 만약 계약 존속 기간 동안 임차인이 임대료를 3기 이상 연체한 이력이 있거나, 임대인의 동의를 구하지 않고 무단으로 전대를 한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등 임차인에게 결격사유가 있다면 계약 해지를 통해 갱신을 거부하고 점유를 회복할 수 있습니다.

이렇게, 권리와 의무는 정해져있지만 한 쪽에서 의무를 지키지 않는다면 권리 또한 보장해줄 수 없습니다. 나의 상황에 적합한 주장과 근거를 찾기 위해서 전문 변호사의 도움을 받아 사건을 신속히 해결하심을 권고드립니다.