칼럼

계약 종료에도

임차인이 퇴거하지 않는다면

건물이나 주택 등의 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않고 계속 점유하고 있거나, 임대료나 관리비를 연체하여 문제가 생기는 경우가 있습니다. 이렇게 임대인과 임차인 사이에 문제가 발생하고 임차인이 잘못한 경우에는 임대인이 계약 해지를 통보하는 경우가 생길 수 있습니다. 

임대인이 계약 해지를 통보해도 임차인은 퇴거불응으로 태도를 일관하면 강제로 짐을 뺄 수도 없는 노릇이며 결국 법적 절차를 밟는 수밖에 없는 상황이 이어질 수도 있는데요. 오늘은 임차인퇴거불응 시 어떤 절차를 밟아야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

임차인이 자발적으로 퇴거하도록

유도하는 방법

임차인이 퇴거하지 않는다면 결국 명도소송을 준비하게 됩니다. 이때 가장 먼저 해야 하는 일은 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명이란 임차인에게 계약 해지 및 퇴거를 요구하는 공식적인 문서이며, 내용증명에는 임차인의 위반 사항과 계약 해지의 이유, 퇴거 날짜를 명시해야 하고 만약 해당 날짜까지 퇴거하지 않는다면 법적 조치를 취할 것임을 경고하는 내용을 포함시켜야 합니다.

내용증명은 강제력이 있는 것이 아니기 때문에 임차인을 강제적으로 퇴거시킬 수는 없지만 임차인에게 심리적 압박을 가하는 도구가 될 수 있으며 자발적으로 퇴거하도록 유도할 수 있습니다.

소송이 발생한다면 임대인은 임차인에게 퇴거 요청을 했다는 증거가 필요합니다. 이때 내용증명을 통해 상대방에게 명확한 요구사항을 전달했다는 사실을 입증할 수 있습니다. 전화나 문자 메시지로 통보했다면 상대방이 이를 부인하거나 왜곡할 수 있지만 내용증명은 그럴 수 있는 가능성이 적습니다.

또한 상대방이 받은 날로부터 일정 기간이 지나면 효력이 발생하는 경우도 있습니다. 계약 해지를 통보했다면 상대방이 내용증명을 받은 날로부터 일정 기간이 지난 후에 계약이 해지되고 이 또한 추후 소송에서 손해배상을 청구할 때 근거 자료로 활용될 수 있습니다.

명도소송은

매우 장기적인 싸움이기에

명도소송은 기본적으로 매우 장기적인 소송으로, 짧으면 몇 개월, 길면 1년 이상이 걸릴 수 있으며, 만약 승소를 하더라도 상대방이 판결에 불복해 강제집행을 거부한다면 소송 진행 기간은 더욱 늘어날 것입니다. 따라서 소송을 제기하기 전에 철저히 준비해야 합니다.

먼저, 부동산 점유 이전금지 가처분 신청을 해야 합니다. 명도 소송에서 받는 판결 효력은 변론이 종결될 당시의 재판 당사자에게만 미치게 됩니다. 만약 소송 도중에 세입자가 다른 사람에게 건물을 넘기거나 명의를 이전한다면 소송에서 이겨도 강제집행을 할 수 없게 되며, 이미 다른 사람에게 넘어간 상황이라면 다시 그 사람과 소송을 진행해야 하기 때문에 시간과 비용을 허비한 것이 됩니다. 따라서 반드시 점유 이전금지 가처분 신청을 해야 합니다.

또한, 소장을 제출할 때부터 감정평가를 신청하는 것이 좋습니다. 소송은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 뒤늦게 신청한다면 그만큼 소송이 지연되기 때문입니다.

이처럼 명도소송은 내 소유물을 내가 되찾는 것임에도 조심하고 주의해야 할 사항이 많은데요. 대부분 장기적인 싸움이 되기 때문에 반드시 부동산 전문 변호사와 상담을 진행하여 내 부동산산을 되찾으시기 바랍니다.

법무법인 굿플랜의 도움으로

미납된 월세 전부 받기 성공 사례

사건 개요

의뢰인이었던 원고는 구분 상가 각 호실의 실질적인 소유자이며 피고는 이들의 상가건물을 운영하는 회사입니다. 피고는 상가 건물을 운영하며 월세를 원고에게 지급하지 않아 분쟁이 발생했습니다. 

저희 굿플랜에서는 원고와 피고 당사자 간의 관계와 임대차 계약의 체결 및 인도 과정, 피고의 차임 미지급 사실을 바탕으로 상가 건물 임대차 보호법상에 계약 해지 사유를 들었습니다. 그리고 현재 피고가 점유 중인 건물에 대한 인도와 더불어서 미납된 임차액을 지급하라는 소를 제기하여 피고 측의 주장을 반박했습니다.

이제 재판부는 굿플랜과 원고의 주장을 받아들여 청구한 금원 전부와 상가건물 인도에 대한 판결을 내림으로써 의뢰인은 미납되었던 월세를 받을 수 있었습니다.

사건 결과: 의뢰인 전부 승소