명도 소송 전에 신청해야
권리를 보장받을 수 있기에
부동산 문제는 경제적 가치 등을 고려해야 하기 때문에 매우 중요하고 민감한 문제입니다. 특히 소유권이나 점유권에 대한 분쟁에서는 상대방이 부동산을 양도하거나 점유권을 이전하는 경우, 임대인 즉 권리자가 피해를 입기 쉽습니다.
세입자 또는 임차인이 퇴거해야 하는 상황에서 퇴거를 하지 않는다면 명도소송을 진행하여 합법적으로 세입자를 퇴거시켜야 합니다. 소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분 신청을 해야 하는데요, 이는 분쟁 기간 동안 부동산의 상태를 유지할 수 있는, 권리자가 실질적인 피해를 입지 않도록 보호받을 수 있는 방법 중 하나입니다.
오늘은 부동산점유이전금지가처분 신청의 요건과 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산점유이전금지가처분
충족 요건 세 가지
부동산점유이전금지가처분은 임차인이 점유하고 있는 상태를 본인이 아닌 제3자에게 넘기는 행위를 금지하는 것으로, 소유권 또는 점유권 분쟁에서 해당 부동산의 점유 상태를 유지하기 위해 법원이 내리는 임시적 명령입니다.
혹시라도 임차인이 제3자에게 점유권을 넘긴다면 명도소송 절차를 진행하는 의미 자체가 없어지기 때문에 그리고 부동산에 더 이상 나의 권리를 행사하지 못하게 될 수도 있기 때문에 가처분 신청을 해야 합니다. 가처분이 인용되면 분쟁 기간 동안 권리자가 실질적인 피해를 입지 않도록 보호받을 수 있습니다.
부동산점유이전금지가처분을 신청하기 위해서는 세 가지 충족 요건이 있습니다.
법적 권리 입증
권리 침해 유려
긴급성
먼저, 신청자는 소유권을 증명할 수 있는 등기부등본이나, 임대차 계약서 등 부동산에 대한 권리를 입증하는 서류를 제출해야 합니다. 또한, 상대방의 점유권 이전 또는 부동산 양도 가능성을 소명하여 가처분이 이루어지지 않으면 권리 침해가 발생할 우려가 있음을 설명해야 하며, 마지막으로, 가처분이 인용되지 않으면 권리 보호가 어려워질 위험성을 입증하여 가처분 명령이 긴급하다는 것을 증명해야 합니다.
이와 같은 요건을 충족하지 못하면 가처분 신청이 기각될 수 있으며, 따라서 변호사의 도움을 받아 필요한 자료를 준비하고 법적 논리를 제대로 세워야 합니다.
부동산점유이전금지가처분의
신청 절차
부동산점유이전금지가처분의 신청 절차는 총 다섯가지 절차로 진행됩니다.
가처분 신청서 법원 제출
담보 제공 명령
담보 제공
점유 이전금지 가처분 결정
가처분 집행
하지만 가처분 신청을 하기 전에 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로, 임대차 계약서 및 계약 해지 사유를 확인하여 임차인을 내보낼 수 있는 요건이 갖추어져 있는지 확인해 보아야 하며, 계약 해지 사유가 명시되어 있거나 임대차 보호법에 따른 결격 사유가 있다면 가처분 신청을 진행하면 됩니다.
우선, 가처분 신청서에는 당사자 이름, 목적물의 가액과 목적물의 표시, 신청 취지, 신청 이유, 관할법원, 소명방법을 작성해야 합니다. 가처분 신청서를 법원에 제출한 후 법원은 가처분 인용 전, 담보 제공 명령을 내리며 신청자는 금전이나 부동산, 보증 보험증권 등을 담보로 제공해야 합니다.
이때 담보 제공 명령이 아닌 보정 명령이 나올 수 있습니다. 이때에는 신청서의 기재나 첨부가 잘못된 것으로, 추가 시일이 소요됩니다. 담보 제공이 완료된 후에 법원은 가처분 결정을 내리고 집행관을 통해 가처분이 실제로 집행됩니다.
복잡한 절차와 엄격한 요건이므로
부동산점유이전금지가처분은 신청 절차가 매우 복잡하고 충족해야 하는 요건이 매우 엄격합니다. 가처분 신청을 하지 않은 채로, 혹은 가처분 신청이 기각된 채로 명도소송을 진행했다가 만약 세입자 또는 임차인이 제3자에게 점유권을 넘긴다면 부동산을 잃게 될 수도 있습니다.
또한, 부동산점유이전금지가처분 신청서를 제대로 작성하지 못하면 법원에서 기각될 가능성이 있으며 가처분 신청서를 받아들인 후에는 담보 제공 과정에서 금전적 부담이 매우 크고 절차가 복잡하기 때문에 변호사의 도움이 필요할 것입니다.
법무법인 굿플랜에서 권리자를 보호하며 가처분을 인용 받을 수 있도록 도와드리겠습니다.
