칼럼

본격적인 여름 장마가 시작되었습니다. 주거용 건축물 중 반 이상이 준공 30년 이상 된 낡은 건물인 우리나라에서, 장마철이 다가오면 누수에 관한 사건사고가 끊이질 않지요. 신축 아파트의 경우, 부실공사로 인해 누수 피해가 많이 발생하고 있어 이를 해결하기 위한 법적 분쟁이 벌어지기도 합니다.

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임대차계약에 따라 집주인은 세입자가 주택을 거주 목적에 맞게 사용하고 수익할 수 있도록 해야 할 의무가 있기에, 누수 피해에 앞서 집을 보수하는 등 침수 피해가 발생하지 않도록 해야 하지요. 그러나 만약 세입자가 아닌 매수인이라면 어떻게 해야 할까요?

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이 경우 민법상 부담하도록 되어 있는 '매도인의 하자담보책임'을 통해 책임을 물을 수 있습니다.

하자담보책임이란 매매 목적물인 물건에 하자가 발생하였을 경우 물을 수 있는 담보책임을 뜻합니다. 물건의 하자란 '거래통념상' 기대되는, 혹은 계약의 당사자들이 명시적으로 합의하거나 묵시적으로 전제한 객관적 성질, 품질, 성능, 상태 등이 결여되어 있는 것을 말하는데요. 부동산의 경우, 누수로 인해 피해가 발생했다면 하자에 해당된다 할 수 있겠지요.

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그런데 위 민법상의 내용을 보시면 특정 요건들을 갖추어야만 이를 청구할 수 있는데요. 계약체결을 할 당시에 집에 누수나 파손, 균열, 결로 등의 하자가 있었음에도 이를 알지 못했거나 매수인에게 과실이 없었어야 합니다. 누수가 될 만해 보였음에도 불구하고, 다 알고 한 계약을 가지고서 추후 손해배상을 청구할 수는 없다는 것입니다.

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매수인에게 과실이 없어야 한다는 것은 충분히 하자를 알아볼 수 있었음에도 불구하고 알지 못한 것이 인정된다면 담보책임을 물을 수 없다는 것입니다. 매수인 역시 주의의무를 다해야 했다는 점은 손해배상 청구에 있어 매우 중요한 쟁점이 된다고 할 수 있겠지요.

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큰 거래이다 보니, 부동산 매매계약을 할 때에는 꼼꼼한 상호협의 하에 특약을 기재하는 경우가 많습니다. 특히 매매대금을 깎아 주겠다고 하면서 특약을 넣는 경우가 많지요. 만약 그러한 특약 중 계약서에 '담보책임면제의 특약'이 있었을 경우라 한다면 매도인의 하자담보책임을 묻지 못하게 될 수도 있는데요.