칼럼

임대차 계약기간이 종료되면 임대인과 임차인은 상호간 의사를 표현하여 이를 갱신하거나 종료하는 절차 중 하나를 밟게 됩니다. 그런데 2020년 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인의 계약갱신요구권이 신설되었고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 두 달 전 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 1회에 한해 거절을 할 수 없게 되었는데요. 이제 임차인은 이사를 갈 필요 없이 2년의 존속기간을 더 갱신받을 수 있게 된 것이지요.

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해당 법안은 임차인이 안정적으로 주거생활을 보장받을 수 있도록 하기 위함이라 할 수 있습니다. 그러나 '정당한 사유'가 있다면 집주인 역시 임대인 계약갱신거절권을 행사할 수 있도록 하여 적절하게 균형을 유지하도록 하고 있기도 한데요.

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오늘의 포스팅에서는 그처럼 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 상황과 그에 관련하여 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대해서 알아보고자 합니다.

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주택임대차보호법 제6조의3을 살펴보면, 다음 중 어느 하나에 해당할 경우 임대인 계약갱신거절권을 행사할 수 있다는 내용이 있습니다.

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• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

• 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

• 임대인(혹은 임대인의 직계존속과 직계비속)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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이때 거절을 하기 위해 위에 해당하는 정당한 사유가 있다면, 그에 대한 입증은 임대인의 몫입니다.​ 임차인의 입장이라면, 임대인이 특정 사유를 들어 갱신거절을 통보해 올 경우 꼼꼼히 살펴보아야만 하겠지요.

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만약 부당한 갱신거절이라면 그 사유가 적절치 않음을 주장하거나 그러한 내용을 담은 내용증명을 통해 대응하도록 해야 합니다. 그럼에도 계속해서 부당하게 거절해 온다면 변호인의 도움을 받아 계약갱신요구권 행사 소송을 제기하는 것도 고려해 보아야 하겠지요.

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