임차인이 여전히 퇴거하지 않고 있다면
상가임대차보호법이 여러 번 개정되며 임차인들은 다양한 권리를 보호받고 있습니다. 이에 따라 임대인은 임대차 목적물의 소유자일지라도 한번 임대차 관계를 맺으면 마음대로 임차인 내보내기가 쉽지 않게 되었습니다. 하지만 상가임대차보호법은 임차인만을 보호하는 법이 아니며, 임대인의 권리 또한 보호받고 있습니다.
오늘은 임대인이 행사할 수 있는 권리는 어떤 것이 있으며 합법적으로 임차인 내보내기 방법에는 어떤 방법이 있는지 알아보겠습니다.
행사할 수 있는 권리는 행사해야 합니다.
임대인은 차임 지급 청구권, 차임 증액청구권, 임대물 반환청구권, 그리고 임대물 보존에 필요한 행위를 할 권리가 있습니다.
차임 지급 청구권
임차물을 사용, 수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것을 차임이라고 하며 차임의 지급 시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나 지급 시기에 관한 특약이 없는 경우에는 매우러 말에 차임을 지급해야 합니다.
차임 증액청구권
임차인에게 차임 증액을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 당사자 사이에 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 한 경우에는 증액을 청구할 수 없습니다.
임대물 반환청구권
임차인이 임대물을 반환할 때 이를 원상 회복해서 반환할 의무가 있다는 것을 말합니다. 임대물의 사용으로 인해 발생한 손해는 반환받은 날로부터 6개월 이내에 손해배상 청구를 해야 합니다.
임대물 보존을 위한 행위
임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 권리가 없습니다.
임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있는 상황은?
함부로 임차인을 내쫓았다가는 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 어떤 때에 임차인 내보내기가 가능할까요?
1. 월세 연체
2개월분의 월세가 연체된 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
2. 임대 목적물의 훼손
임차인이 임대물을 훼손하거나 임대인의 동의 없이 개조하는 경우, 계약을 해지할 수 있습니다.
3. 동의 없는 전대
임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임대물을 재임대하는 경우, 계약을 해지할 수 있습니다.
4. 기타( 임차인의 의무를 위반한 경우)
임차인이 임차인의 의무를 위반하거나 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 계약을 해지할 수 있습니다.
합법적인 계약 해지는 어떻게?
그렇다면 계약 해지를 통보하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 법적인 문제 없이 임차인 내보내기가 가능하려면 임차인에게 계약을 해지한다는 것을 이야기하는 단계가 중요합니다.
1. 서면으로 통보하기
계약 해지 통보는 서면으로 하는 것이 좋습니다. 나중에 분쟁이 발생하더라도 해당 자료가 증거로 활용될 수 있기 때문입니다. 명확하고 구체적인 내용을 담아 통보해야 합니다.
2. 사전에 협의하기
가능하다면 임차인과 사전에 협의하여 계약 해지 일자를 정하는 것이 좋습니다. 임차인도 미리 준비할 수 있고 평화롭게 임대물을 반환받을 수 있는 방법입니다.
3. 원만한 합의하기
임차인과의 대화를 통해 서로의 입장을 이해하고 원만한 합의를 통해 계약을 해지하는 것이 가장 좋습니다. 만약 합의가 불가능하다면 법적 조치가 시작되는 것입니다.
4. 법적 절차 진행하기
앞서 말했듯, 만약 임차인과 합의가 되지 않으며 계약 해지를 받아들이지 않고 퇴거하지 않는다면, 법적 절차를 진행해야 합니다. 이 경우라면 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
패소했던 소송,
법무법인 굿플랜의 도움으로
항소 성공
의뢰인은 건물의 임대인이었으며 임차인들과의 분쟁으로 건물 인도 소송을 진행하였습니다. 건물 인도 소송의 1심에서 패소하여 법무법인 굿플랜을 찾아주셨고 저희와 함께 항소를 준비하였습니다.
먼저 굿플랜은 임대차계약과 관련해 제반 사정에 대한 사실오인 및 법리오해가 있었으며 항소 이유서를 제출하며 의뢰인이 건물을 되찾을 수 있도록 노력하였습니다.
저희 굿플랜은 피고들의 부당한 행위들로 인해 계약의 기초인 신뢰가 파괴되었음을 주장하였고 의뢰인의 보존행위에 대한 피고들의 방해 및 인용 의무 해태에 대해서도 문제를 삼았습니다. 건물의 비정상적인 수도 사용량 증가에 대한 문제를 해결함에 있어서도 피고들의 비협조적인 행위로 의뢰인이 피해를 받고 있다는 점을 보여주었습니다.
법원은 굿플랜의 주장을 받아들여 일부 보증금을 반환하고 건물을 인도하라는 판결을 내리게 되었습니다.
