칼럼

공유관계를 해소하는 방법으로

공동의 소유로 되어 있던 부동산을 여럿이서 나누어 가져야 할 일은 생각보다 많이 발생합니다. 특히 최근에는 유행하는 투자 방식의 형태 중에서는 지인들과 함께 돈을 모아 부동산을 공유하는 형태로 소유하는 것이 있는데요. 이해관계가 대립되는 등의 갈등으로 인해 공유관계에서 벗어나고자 한다면 이를 나누도록 해야 하겠지요.

그 외에도 상속받은 부동산을 상속인들이 등기하여 공유한다든가, 공유지분의 일부를 경매로 낙찰받은 투자자가 타인과 공유 등기가 되는 등의 상황에서 이를 해소하고자 한다면 '어떻게 나누어야 할지'를 두고 마찰이 생길 수 있을 것입니다.

물론 협의를 통하여 평화롭게 분할의 방식을 정하는 것이 최선이겠지만, 건물이나 토지의 경우 공정하게 분할하는 것이 힘든 재산들인데다가 늘 모두의 의견이 일치할 수는 없지요. 이때 협의가 불가능해졌다고 한다면, 공유지분분할소송을 통하여 해결할 수 있도록 해야 합니다.

소송에는

공유자 전원의 동의가 필수로

먼저, 공유지분분할소속은 공유자라면 누구든 청구할 수 있지만 한 공유자의 청구로 인하여 분할소송이 진행될 경우 공유자 전원이 그 절차에 동의하고 참여하도록 해야 함을 명심해야 합니다. 

판례에서는 분할이 '공유관계를 종료시키는 방법'이라 보고 있기 때문에, 당연히 만약 일부 공유자를 제외한 채로 분할이 되었다면 그 분할 자체를 무효로 보겠다고 하고 있습니다. 즉, 공유지분분할소송에서 원고는 분할을 청구한 공유자(들)이며 피고는 나머지 공유자(들) 전부가 되어야 하겠지요. 

합의 역시도 한 명이라도 반대할 경우 결렬되지만, 소송의 제기 자체도 그렇다는 점을 알고 난처한 상황이 생기지 않도록 진행 전 변호인의 조언을 받도록 하는 것이 좋습니다.

분할의 방식 두 가지는?

그렇다면 공유지분분할소송이 진행될 시, 그 분할은 어떤 방식으로 진행될 수 있을까요?

재판에서는 크게 두 가지의 방식으로 분할을 하도록 판결을 내리고 있다고 할 수 있는데요. 바로 내가 그 공유물에 대하여 내가 가지고 있는 지분만큼의 ①현물을 분할받거나 ②대금을 지급받는 것입니다.

사실 공유물의 분할은 원칙적으로 ①현물분할을 하도록 하고 있습니다. 그러나 공유물 중에서는 공유지분의 비율에 따라 조각조각 나누어 소유하는 게 불가능한 것들도 있는데요.

똑같이 '토지'라는 공유물일지라도, 토지의 경계와 면적에 따른 가치가 동일할 경우 이를 공평히 나누어 줄 수 있겠지만 그렇지 않다면 현물분할이 어려울 수도 있을 것입니다. 혹은, 분할을 할 경우 그 이용가치가 사라지는 공유물이라 한다면 어려울 수도 있지요.

이처럼 현물분할이 어려운 경우, ②공유물을 경매에 부쳐 그 금액을 공유자들끼리 나누어 가지도록 하고 있습니다.

■제269조(분할의 방법)

①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다.

나의 몫을

제대로 분할받기 위해

그러나 경매를 붙여 대금을 나누어 갖는 방법의 경우, 보통의 시세보다 낮게 공유물이 매각되는 경우가 많아 모든 공유자들이 손해를 보는 경우가 많은데요.

때문에 법원에서는 ③가격배상이라는 방법을 대금분할의 일종으로 인정하여 택하도록 할 때가 있습니다. 이는 공유자 중 한 사람이 다른 공유자에게 적정한 금액을 지급하여 다른 공유자가 보유한 지분을 매수하도록 하는 방법인데요.

허나, 늘 현물분할을 하기 어려운 공유물에 대하여 대금분할의 방법을 적용할 수 있도록 하는 것은 아닙니다. 공유지분분할소송에서 가장 핵심이 되는 것이 바로 분할의 방식 자체이며 어떤 방식을 취하라는 판결이 나왔는지가 성공적인 결과를 얻을 수 있느냐에 큰 영향을 줄 수 있을 텐데요.

본 소에서는 법원의 재량이 매우 크기 때문에, 원하는 방식을 통해 의도한 결과를 낼 수 있도록 하려면 가장 먼저 변호인과 함께 나에게 가장 좋은 방법이 무엇인지를 검토하고 그에 대한 의견을 피력하기 위한 만반의 준비를 갖추도록 해야겠습니다.