임차인의 계약갱신요구권 거절당했다면
임차인을 보호하는 제도로
소위 임대차3법이라 하는 제도들 중 하나에는 '계약갱신요구권제'라는 것이 있습니다. 2020년 12월 10일부터 시행된 법안으로, 임차인의 계약갱신요구권이라고도 하는데요. 간단히 말하자면, 이는 임차인이 갱신 요구권을 주장한다면 1회에 한하여 임대차계약을 2년 간 연장할 수 있는 제도입니다.
허나 해당 법안을 둘러싼 갈등들은 그리 간단하지만은 않은데요. 갱신을 요구하였지만 집주인이 법적으로 거절할 수 있는 상황이라며 나와 곤혹스러워하는 임차인들이 종종 보이기도 합니다. 그렇다면 계약갱신요구권은 어떠한 경우 적법한 강제력을 가지며, 그 효력은 언제 그리고 어떻게 발생하게 되는 것일까요?
요구할 수 있는 적법한 상황은
먼저 계약갱신을 요구하는 시점이 중요합니다. 주택임대차보호법에 의하면, 제6조를 보면 만약 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않았을 경우 묵시적으로 다시 임대차가 된 것으로 보고 있습니다.
그러나 제6조에도 불구하고, 주택 임대인은 임차인이 '임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지' 계약갱신요구권을 행사했을 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 되어 있습니다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 5% 이내의 범위에서 증감할 수 있습니다.
다만 다음과 같은 상황인 경우에는 임대인이 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는 '정당한 사유'가 되며, 해당되지 않는지를 확인해 보아야겠지요.
갱신 취소도 가능할까요?
임대인의 입장에서 임차인이 계약갱신요구를 하였다면 말씀드렸듯 차임과 보증금을 5% 이내에서 증액할 수 있습니다. 그러나 이는 임차인이 반드시 응해야 하는 것은 한다는 것이 아닌, 청구를 하여 합의를 할 수 있다는 것만을 의미합니다.