타인 명의로 등기해도 괜찮을까요?
현재 우리나라는 부동산등기법을 통해 등기를 규정하고 있습니다. 부동산등기는 토지, 건물 등 부동산을 누가 점유하고 있는지 알기 어렵기 때문에 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 법원 등기관에게 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것을 말합니다.
그러나 자신의 부동산임에도 불구하고 다른 사람의 이름으로 그 부동산에 대한 등기를 진행하면 어떻게 될까요? 이러한 행위를 '명의신탁'이라 하는데 자기 소유의 부동산을 타인 이름으로 등기부에 등록하는 것은 대한민국에서 '무효'로 보고 있습니다. 오늘은 이 명의신탁과 관련된 명의신탁소송에 대해 자세히 소개해드리겠습니다.
명의신탁 정확히 무엇인가요?
명의신탁은 부동산의 실질적 소유자인 신탁자와 등기부상 명의자인 수탁자를 다르게 하는 계약을 말합니다. 그렇다면 명의신탁, 쉽게 말해 타인의 이름으로 자신의 부동산을 등기하는 것이라는 것은 알겠는데 종류도 다양하고 얽힌 권리관계도 복잡할 때가 있어서 정확한 개념에 대해 헷갈리시는 분들이 많습니다.
명의신탁에는 양자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁 3가지 종류가 있습니다.
1. 양자간 명의신탁
양자간 명의신탁은 신탁자와 수탁자 둘 사이에서 일어나는 계약입니다. 신탁자인 A가 수탁자인 B에게 자신의 소유 부동산을 신탁하고 등기를 이전하는 것입니다. 3가지 종류 중 가장 단순한 형태를 띠고 있는 계약이기도 합니다.
2. 3자간 명의신탁
3자간 명의신탁에는 신탁자, 수탁자 그리고 매도인까지 3자간 이루어지는 계약입니다. 매수인인 A가 매도인 B로부터 부동산을 매수하면서 B와 합의하여 수탁자인 C의 이름으로 해두는 것을 말합니다. 중간생략등기형 명의신탁이라 불리기도 합니다. 원래라면 매도인에서 매수인 사이의 등기, 매수인과 수탁자 사이의 등기로 2차례에 걸친 등기가 이루어져야 하지만 매도인이 수탁자에게 바로 등기함으로써 명의신탁이 이루어지는 유형입니다.
3. 계약명의신탁
이 유형은 매수인이자 신탁자인 A가 B와 명의신탁 약정을 하고 B에게 매매대금을 주어 B가 C에게 목적물을 매수하고 수탁자 본인 B의 이름으로 등기하는 것을 말합니다. 계약명의신탁은 3자간 명의신탁과 달리 수탁자가 매매계약 당사자입니다. 사실 3자간 명의신탁과 겉으로 보기에는 큰 차이가 없기에 구분이 쉽지 않습니다.
만약 본인이 진행한 계약이 위의 3가지 명의신탁 중 한 가지에 해당하여 명의신탁소송을 고려하고 계신다면, 권리관계가 복잡한 만큼 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 도움을 받는 것이 좋습니다.
명의신탁 위반하면 어떻게 되나요?
부동산실명법 제5조(과징금)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
제3조제1항을 위반한 명의신탁자
제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
부동산실명법 제7조(벌칙)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
제3조제1항을 위반한 명의신탁자
제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
명의신탁을 위반하게 되면 행정적 과징금 대상이 되며, 더불어 실제 권리관계와 일치하지 않는 등기를 등록했다는 이유로 부동산 거래 질서를 무너뜨렸기에 형법에 따른 처벌을 받을 수도 있습니다.
명의신탁 처벌은 절대 가볍지 않기에 만약 명의신탁소송에 휘말리셨다면 혼자서 고민하시기보다는 변호사의 도움을 받아보시는 것이 좋습니다.
실제 명의신탁소송 판결
그렇다면 실제 명의신탁소송에서 판결은 어떻게 이루어지고 있을까요? 실제 판결 예시를 통해 알아보도록 하겠습니다.
A씨는 2013년 B씨와 함께 10만평이 넘는 규모의 토지 6개 필지를 경매로 매입하며 명의신탁 약정을 맺었으며 B씨의 사위, C법인 등과 공동 명의로 차명 소유를 했습니다. 그러나 해당 토지를 관리하고 있던 D 구청은 2020년 E 지검으로부터 A씨와 B씨의 부동산실명법 위반 사실을 통보받은 후, 27억원의 과징금을 각각 부여했습니다.
그러나 A씨는 "문제의 부동산 실소유자는 다른 사람이고 원고는 이들에게 명의신탁하지 않았다"며 위법한 처분이라 소송을 제기했습니다. 그러나 1심에서 "부동산실명법을 위반해 해당 부동산을 B씨 등에게 명의 신탁한 사실을 인정할 수 있고, 이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다고 판단된다"며 기각했습니다. 또한 "원고가 주장하는 사정들을 모두 참작하더라도 이 사건 처분으로 달성하려는 공익에 비춰 원고가 받을 불이익이 중하다고 볼 수 없다"고 설명하며 2심과 대법원 결론도 동일했습니다.
결국 A씨는 명의신탁 부동산으로 인한 과징금 소송을 뒤집지 못하고 대법원 결론에 순응해야 했습니다.
