땅을 꼭 사지 않아도
토지 소유권 취득 가능한가요?
특정한 땅을 내 땅으로 만들기 위해서는 꼭 땅을 매매해야만 할까요? 아닙니다. 토지점유취득시효, 상속, 증여 등 자신의 소유인 토지로 만드는 데에는 다양한 방법이 존재합니다.
그렇다면 상속은 상속이 개시된 때에 소급하여 효력이 있을 것이고 증여는 등기가 경료되며 완료되는데, 토지점유취득시효는 언제 효력이 생길까요? 오늘은 이 토지점유취득시효에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
민법에서 인정한 점유권
민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
우선 취득시효란 무권리자가 일정기간 점유하면 재산을 취득하게 되는 민법상의 제도입니다. 진정한 권리관계의 일치 여부를 따지지 않고 사실 그대로의 상태를 권리관계로 인정하는 제도이기도 하며, 민법 제245조에서의 평온이란 폭력이나 물리적인 힘을 사용하지 않는 것을 말하며 공연이란 소유자뿐만 아니라 누구나 알 수 있도록 한 것을 말합니다.
만약 甲이라는 사람이 乙이 소유하고 있는 땅에 20년 넘게 거주했다고 했을 때, 진실한 권리관계는 乙이 토지 소유권을 갖고 있는 사람입니다. 그러나 乙이 소유하고 있는 땅이 셀 수 없이 많아 乙이 甲이 거주하고 있는 땅의 존재를 몰랐다고 가정해 봅시다.
이러한 경우 취득시효가 적용되면 甲이 20년간 넘게 실제로 거주했기 때문에 甲이 등기를 통해 소유권을 취득하게 되는 것이죠. 즉, 취득시효는 사실관계를 보호하기 위해 존재하는 제도입니다.
토지점유취득시효
청구권 소멸시효도 진행되나요?
대법원 1996.3.8 선고 95다34866, 34873 판결
토지에 대한 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니하고, 그 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌한 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 바로 소멸되지 아니하는 것임은 원심의 판시와 같으나, 취득시효가 완성된 점유가 점유를 상실한 경우 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 이와 별개의 문제로서, 이러한 경우 점유자는 그 부동산에 대한 점유를 상실한 때로부터 10년간 등기청구권을 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
민법 제245조에 따라 20년간 토지를 공연, 평온하게 점유하면 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권을 갖게 됩니다. 그러나 점유를 계속해서 유지하지 않고 상실한다면 10년 안에 등기청구권을 행사해야만 소멸시효가 완성됩니다.
매매 등기 경료 단계에 소유권이전등기청구권이 관련되어 있다면 등기를 넘겨받을 수 없는 등 다양한 사례가 일어날 수 있습니다.
점유권은 민법에서도 까다로운 권리 중 하나이기에 만약 토지점유취득시효 등 토지 점유권 관련 문제가 발생했다면 부동산 전문 변호사와의 조력을 받아 확실하게 해결하시는 것을 추천해 드립니다.
실제 토지점유취득시효 판결
A씨 부부는 1978년부터 강남 아파트 단지 내의 부지와 건물을 분양받아 40년 넘게 유치원을 운영하고 있었습니다. 부지 내에는 시 소유의 공유지가 포함되어 있었고 부부는 이 땅에 수영장과 모래놀이 시설 등을 설치하여 유치권 부지처럼 사용했습니다.
부부는 2018년 점유취득시효가 완성됐다며 서울시를 상대로 소유권이전 등기청구 소송을 냈으나 법원은 이 부부의 소유권을 인정하지 않았습니다. 이들이 매수한 토지 지번이 특정되지 않아 범위를 확정하기 어렵고, 울타리 내 토지 점유 전부를 이전받았음을 인정할 증거가 없다는 것이 그 이유였습니다. 부부는 2심까지 진행하였지만 2심에서도 분양 계약 당시 매수 범위에 포함되지 않는 땅임을 충분히 알았을 것이라며 부부의 주장을 받아들이지 않았습니다.
이렇듯 토지를 점유하더라도 토지 소유자의 성격 등 다양한 요소에 따라 점유취득시효가 불가능해질 수도 있기에 변호사와의 상담을 거치는 등 전문가의 도움을 받아 권리를 확실하게 해두는 것이 좋습니다.
