계약 끝났는데
임차인이 나가질 않아요
건물은 보통 건물주인 임대인과 건물을 빌려 쓰는 임차인으로 나뉩니다. 건물 임대인은 임차인의 임대료를 통해 수익을 얻고 건물을 잘 사용할 수 있도록 관리할 의무가 있죠. 반면 임차인도 계약사항을 위반하지 않는 등 건물을 빌려 쓰며 지켜야 할 의무가 있습니다.
그러나 임차인의 임차기간 만료 등 명백히 갱신할 이유가 없음에도 불구하고 건물을 인도하지 않으며 의무를 다하지 않으면 어떻게 대응해야 할까요? 오늘은 이런 경우 활용할 수 있는 건물인도소송에 대해 자세히 알아보겠습니다.
명백한 사유가 있으면
갱신을 거절할 수 있습니다
건물은 주거용, 상업용, 공업용 등 다양한 용도로 나뉘는데 상업용인 상가건물의 경우 상가임대차법이라 불리는 상가건물 임대차보호법으로 특례를 규정하여 안정을 보장하고 있습니다. 이러한 상임법에는 임대인과 임차인은 지켜야 할 의무가 규정되어 있으며 각종 계약에 대한 내용도 명시되어 있습니다. 그렇다면 건물인도소송과 관련된 조항은 어떤 내용을 담고 있을까요?
상가건물 임대차보호법 제10조제1항(계약갱신 요구 등)
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니한다.
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 제7호 가목, 나목, 다목 중 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
만약 위의 8가지 사항 중 한 가지 이상에 해당된다면 임대인은 임차인과의 계약을 갱신할 이유가 없습니다. 임차인의 행위가 위의 사유에 해당됨에도 불구하고 갱신을 계속 요구하며 건물을 인도하지 않는다면 건물인도소송을 통해 인도를 청구할 수 있습니다.
이에 대해 정확한 증거를 수집하는 데 어려움을 겪는 등 곤란한 상황을 겪고 계신다면, 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 확실하게 해결하시는 것이 좋습니다.
건물인도소송 절차
건물인도소송 절차는 3가지로 진행할 수 있으며 통상적으로 6개월 이상의 기간이 소요됩니다.
점유이전금지가처분
만약 이 가처분이 인용되면 건물 현장에 나가 집행하게 되는데 이 과정에서 세입자가 건물에 있는 경우 세입자를 설득하여 사건을 조기에 종결시킬 수도 있습니다. 이 단계에서 중요한 것은 보전 필요성에 대한 사실 소명입니다.
임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 건물 인도가 되지 않아 보전이 필요하다는 사실을 입증해야만 소송에서 승소할 확률이 높아지기 때문입니다.
명도소송
명도소송 소장 접수
임차인이 30일 이내 명도소송 답변서 제출
피고답변서에 대한 반박 준비서면 제출
변론기일 지정
선고 및 판결
강제 집행
명도소송은 총 6단계를 통해 진행되며 만약 임차인이 30일 내에 명도소송답변서를 제출하지 않았을 경우 무변론판결선고기일이 지정됩니다. 이 선고기일까지도 답변서를 제출하지 않는다면 임대인은 승소판결을 받게 됩니다.
강제집행
강제집행은 신청부터 폐기까지 총 8단계를 통해 실시되며 명도소송 판결문이 상대방에게 송달되었다면 강제집행을 신청할 수 있습니다. 대부분 판결이 확정된다면 언제든지 강제집행 당할 수 있기에 이 단계에서 임차인이 불안감으로 자진 퇴거하는 경우도 많습니다.
또한 강제집행에 소요된 비용은 강제집행 종료 후, 매각까지 완료되면 세입자에게 청구할 수 있습니다.
굿플랜의 실제 건물인도소송 사례
저희 굿플랜에는 부동산, 가사, 형사 등 다양한 전문 변호사가 각 사건을 심층적으로 다루고 있습니다. 오늘은 그중 4개월 만에 전부 승소한 부동산 건물인도소송 사례에 대해 알아보겠습니다.
▶ 사건 개요
우선 의뢰인은 원고로 피고와 임대차계약을 체결하였고 의뢰인은 임대인이었으며 피고는 의뢰인의 부동산을 임차하여 회사를 운영하였습니다. 그러나 피고의 회사가 폐업한 후 연락이 되지 않아 법적 절차를 진행하여 건물인도를 받기 위해 굿플랜을 찾아오셨습니다.
▶ 사건 변론
먼저 굿플랜은 피고의 회사가 3기 이상 차임을 연체함에 따라 의뢰인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것을 주장하였습니다. 또한 부동산의 인도 및 연체 차임, 미납 관리비 및 차임 상당의 부당이득금 지급 의무에 대해서도 주장하였습니다.
▶ 사건 결과
결국 법원은 굿플랜의 모든 주장을 인용하여 의뢰인은 빠른 시간 내에 부동산 인도 및 부당이득금을 받아낼 수 있었으며 소송제기 후 4개월이 되지 않아 원고가 전부 승소하며 마무리되었습니다.
