다양한 법적 개념이 필요하기에
사람일이란 알다가도 모르는 것이기 때문에, 약속이라는 것이 언제나 지켜질 수 없다는 것을 유념하여야 합니다. 이 가운데, 부동산 계약을 체결하더라도 모종의 이유로 매매계약해제가 발생할 수 있게 되는데요.
그러나 단순한 약속과는 달리 부동산계약은 해제를 하는 과정이 매우 복잡하다고 할 수 있습니다. 아시다시피 부동산과 얽힌 재화의 규모가 매우 크고, 다양한 이해관계가 얽혀있기 때문에 매매계약해제 사안이 발생하였을 시에는 제대로 잘 마무리하여야 후에 문제가 발생할 가능성이 낮아집니다.
하지만 매매계약해제와 관련되어 증대가 되는 법적 개념이 매우 다양하기 때문에, 일반인들이 이를 이해하기란 매우 어렵습니다. 따라서 혼자서 매매계약해제 사안에 다가가시는 것보다는 부동산전문로펌에 본인의 사건을 의뢰하셔서 차질 없이 사건을 종결시키시길 바라겠습니다.
원상회복의무가 발생합니다!
단순 변심, 세금, 대출, 경제적 여력이 달라진 경우 등 다양한 사유에서 매매계약해제가 일어나게 된다면, 우리 법률에 의거하여 '원상회복의무'를 준수하여야 합니다. 이에 대해서는 민법에 명시가 되어있는데요.
구체적인 법조문은 아래와 같습니다.
민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에는 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
그리하여 매매계약해제를 하게 될 시에는 해제 전 매수인과 매도인이 교부한 금액이 있을 시에는 위에 명시된 원상회복의무에 의거하여 원래 계약이 없었던 것처럼 다시 반환하여야 한다는 점을 유념하여야 합니다.
중도금 지급 여부에 따라서
그러나 매매계약해제에서 가장 중요한 것은 중도금 지급 여부입니다. 구체적으로 이야기하자면 계약금만 지급하였는지, 계약금에 더하여 중도금도 지급한 단계인지에 따라서 매매계약해제의 절차가 달라지기 때문에, 이 부분에 대해서 반드시 검토하여야 하는데요.
부동산 매매계약의 일반적인 절차는 계약금을 지급하고 중도금을 지급한 뒤 잔금을 치르게 되는 과정으로 이루어집니다. 여기서 계약금은 매매대금의 10%에 해당하는 금액인데요. 만일 중도금을 지급하지 않고 계약금만 지급한 상황이라면, 별다른 약정이 없다고 가정하였을 시에는 매매계약해제가 수월하게 가능합니다.
그러나 해제를 요구한 자가 매도인인지 매수인인지 따라서 계약금을 얼마나 내야 하는지 달라지게 되는데요. 가령 1억짜리 부동산에 대해서 1,000만 원의 계약금을 지급한 상황일 때, 매수인이 단순변심으로 계약을 해제한 상황이라면 종전에 교부한 1,000만 원을 포기하고 계약을 해제하게 됩니다.
그러나 매도인이 매매계약해제를 원한다면, 1,000만 원에 배액에 해당하는 2,000만 원을 교부하고 계약을 해제하면 되는데요.
보시다시피 언제 계약을 해지하는지, 누가 계약을 해제했는지에 따라서 세부적인 내용과 방법이 달라지기 때문에, 매우 헷갈리기 쉽습니다. 따라서 부동산 사건을 전문적으로 다루어본 변호사에게 도움을 요청하시길 바랍니다.
불법이 있었다는 것을 입증하고
그러나 중도금을 이미 지급한 이후라고 한다면, 상황은 달라지게 됩니다. 중도금이 가진 특성상 부동산 계약을 반드시 이행하겠다는 의미를 가지고 있어, 이에 근거하여 법적 구속력이 발생하기 때문에 계약금과 달리 일반적으로 계약을 해제 수 없습니다.
만일 중도금 지급 이후에 계약을 해제하려고 한다면, 계약을 체결한 양 당사자의 동의가 있어야 가능한데요. 이 외에도 계약 체결 당시 상대방이 기망행위, 강박을 하였거나 착오를 불러일으키게끔 불법을 저지른 상황이 있을 시 혹은 대상 부동산에 중대한 하자가 발견된 경우 등 매매계약해제가 가능하다는 점을 알려드립니다.
하지만 이러한 문제가 있다는 것은 명백한 증거로서 입증을 하여야 합니다. 허나 사기나 강박을 하였다는 것은 매우 추상적인 영역이기 때문에 입증하기가 워낙 까다롭다고 말씀드리겠습니다. 그리하여 전문적인 법적 조력이 절실한 분야라고 할 수 있겠습니다.
매매계약해제는 복잡한 법적 쟁점이 오가고, 해제 과정에서도 손해배상청구와 같은 문제가 발생할 수도 있습니다. 만일 기망행위와 같은 불법이 발생하였다고 한다면 형사적 절차도 밟아야 하는 만큼, 어려운 개념이 수반되기 때문에 전문 변호사의 조력을 반드시 받아보시는 것을 추천드립니다.
