칼럼

도심의 임대차는 아파트와 빌라와 같은 부동산을 중심으로 이루어집니다. 그러나 교외 쪽에서는 농지를 빌려 농사를 짓거나 건물을 지어 식당을 영업하는 '토지임대차' 역시도 쉽게 접할 수 있지요. 때문에 '땅'의 주인과 이를 빌려 건물을 짓은 건물주가 늘 일치하는 것은 아니며, 이때 토지와 건물은 별개의 부동산이 됩니다.

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문제는 토지임대차가 2년에서 5년 정도의 단기 계약으로 이루어지는 경우가 많다는 것인데요. 땅 위에 건물을 지어 놓았는데 임대차 기간이 종료되었다면 이를 두고 다양한 법적 문제가 발생할 수 있게 됩니다. 주로 토지에 대한 계약이 종료되었다면 지어진 건물을 어떻게 할 것인지를 두고 분쟁이 생겨나지요.

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이러한 상황이 벌어졌을 때, 민법은 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 권리를 마련해 두고 있습니다. 바로 특정 요건들을 갖춘 경우, 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상의 건물 등을 매수할 것을 청구할 수 있는 권리인데요. 이를 토지임차인의 '지상물매수청구권'이라 합니다.

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모든 경우 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 다음과 같이 총 네 가지의 요건을 모두 충족하는 상황이어야 하지요.

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먼저 ①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차여야 합니다. 그리고 ②임대차 계약 기간의 만료로 임차권이 소멸하였어야 하며 ③계약 기간이 만료한 당시에 그 토지상에 임차인 소유의 지상건물 등이 현존하였어야 하지요. 마지막으로는 ④임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거절하였어야 합니다.

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따라서 지상물매수청구권을 청구하고자 하는 임차인이라면 본인이 그 권리를 행사할 수 있는 상황인지부터 법리적으로 검토해 보아야 합니다. 또한, 상대방의 입장에서 요구를 반박할 수 있는 여지가 있다면 전문적인 조력을 통해 그러한 주장의 근거를 살펴보고 법적 공방에 대응할 수 있도록 해야 할 것입니다.

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청구권을 행사할 수 있는 조건에 대해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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먼저 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있는 '목적물'에 대해서인데요. 임대차계약이 종료되었을 때 현존하고 있는 목적물은 꼭 완공이 되어 있을 필요는 없으며, '토지'와 분리될 수 없는 것이라면 모두 포함될 수 있습니다.

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예를 들어 건물뿐만이 아니라 나무를 심었을 경우, 다른 지상시설을 설치한 경우에도 이를 매수하라고 청구할 수 있지요. 또한, 건물이 무허가 건물이거나 미등기 건물일 경우에도 인정한다는 판례가 있습니다.

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이렇게 적법한 목적물에 대해 매수를 청구한다면 임대인은 그 매수를 거절할 수 없습니다. 이는 해당 청구권이 '형성권'이기 때문인데요. 계약 시 임대인의 동의가 필요한 것처럼 보이지만, 그럴 필요 없이 기본적으로 있는 권리라는 것입니다.

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따라서 임차인이라면 계약을 할 때에 '지상물매수청구권을 포기한다'라는 특약을 넣었더라도 이는 법적으로 효력이 없는 약정이며, 원칙적으로는 무효가 된다는 점을 알아 두어야 하겠습니다.