임대인과 임차인은
각자의 의무를 부담해야만
아파트, 빌라, 원룸 등 새로운 거주지를 찾기 위해 중개사무소나 관련 앱을 찾아보면 매매 이외에도 다양한 방식이 존재합니다. 거주를 희망하는 수요자는 전세, 월세, 단기임대와 같은 방식을 택할 수도 있는데요. 이 과정에서 '임대인'과 '임차인'의 지위가 부여됩니다.
쉽게 말해, 양측이 각각 집주인과 세입자가 되는 것입니다. 집주인은 임차인에게 더 나은 집을 제공해야 할 의무가 있으며 임차인은 집을 훼손하지 않고 정해진 기간동안 거주할 의무가 있습니다. 그러나 한쪽이라도 본인의 의무를 다하지 않으면 어떤 상황이 일어날까요? 오늘은 임차인이 의무를 다하지 않았을 때 발생할 수 있는 아파트명도소송에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택 임차인의 3가지 의무
임차인이 되면 각종 권리와 의무를 지게 되며, 크게 6가지의 권리와 3가지의 의무로 나뉘게 되는데요. 의무에 대한 내용은 아래와 같습니다.
1. 차임지급의무
[민법 제618조]
임차인은 임차주택에 대한 사용수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 한다.
2. 임차상가건물의 사용수익에 따른 의무
[민법 제610조제1항 및 제654조]
임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용수익해야 할 의무를 부담한다.
[민법 제 374조]
임차인은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 한다.
[민법 제634조]
임차인은 임차주택의 수선이 필요하거나 그 주택에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 한다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 된다.
[민법 제624조 및 제625조]
임차인은 임대인이 임차주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못한다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
3. 임차상가건물의 반환의무 및 원상회복의무
[민법 제615조 및 654조]
임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 한다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 한다.
주택임차인은 위의 3가지 의무를 지켜야 하며, 한 가지라도 의무를 다하지 않았을 경우, 아파트명도소송 등 각종 민사소송을 진행할 수 있습니다.
아파트명도소송
언제 제기할 수 있나?
그렇다면 '아파트명도소송'은 언제 제기할 수 있는 소송일까요?
우선 전제 조건은 위의 임차인 의무 중 [민법 제615조 및 654조 임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 한다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 한다]를 지키지 않거나 애초에 권한 없이 부동산을 무단점유한 상태여야 합니다.
이와 같이 계약이 종료되었거나 권한이 없는 상태에서 소유자가 부동산을 인도하지 않았다면 소유자는 부동산의 인도를 구하기 위해 관할 법원에 '아파트명도소송'을 제기할 수 있습니다.
단순히 임대차계약 기간이 종료된 이후에 인도되지 않은 상태에서도 아파트명도소송을 제기할 수 있지만 이외의 경우에도 소송을 제기할 수 있으며, 만약 임차인이 월세에 해당하는 차임을 2번 이상 연체한 경우나 임대인이 임차인의 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유의 동산을 처분하고 새로운 임차인에게 임대한 경우에도 아파트명도소송을 제기할 수 있습니다.
부동산점유이전금지가처분
꼭 기억하셔야 합니다!
만약 아파트명도소송을 고려하고 계신다면, 잊지 말아야 할 점이 한 가지 있습니다. 바로 '부동산점유이전금지가처분'입니다.본 가처분은 명도소송 전 이행된 상태여야 하며 만약 이행되지 않았다면 명도소장 제출 시 함께 신청하셔도 됩니다.
점유이전가처분이란 부동산에 대한 인도명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적) 혹은 물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분입니다. 즉, 소유자인 내가 아파트명도소송을 할 예정이니 그동안 임차인인 당신은 다른 사람에게 해당 아파트를 넘기지 말라는 것입니다.
보통 명도소송에는 4~5개월의 기간이 소요되는데 만약 이 가처분을 신청하지 않으면, 명도소송에서 승소하게 되어도 제3자에게는 판결 효력이 없기에 승소에 대한 의미가 없어지게 됩니다. 그러나 가처분이 선행된 상태라면, 제3자에게 이전되었더라도 부동산 명도 강제집행을 통해 아파트를 인도받을 수 있습니다.
만약 아파트명도소송 및 점유이전금지가처분을 고려하고 계신다면, 부동산 관련 사건에 강한 법무법인 굿플랜 변호사의 도움을 받아 빠른 시일 내에 아파트를 인도받으시는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.
