칼럼

이 글을 찾아와 주신 분들이시라면 부동산 세입자의 불법적인 행위로 인해 마음고생 중이실 듯합니다. 특히 월세를 수 달째 미납하여 임대차계약이 종료되었는데도 계속해서 점유를 하고 있는 경우, 마음 같아서는 짐이며 사람이며 강제로라도 끌어내고 싶으실 텐데요.

​

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 의하면 주택의 경우 2기의 차임이, 상가 건물의 경우 3기의 차임이 연체되었다면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 연속적으로 차임 연체를 한 것이 아니더라도 모두 합산하여 2기 또는 3기분에 달하게 된다면 가능해지지요.

​

그러나 문제는 계약 해지 통보를 하였는데도 불구하고 막무가내로 무단 점거 중인 세입자를 강제적으로 내보낼 수는 없다는 것입니다. 직접 끌어내거나 짐에 손을 대게 된다면 오히려 집주인이 형사범죄로 처벌받을 수도 있지요. 때문에 부동산을 비워 달라고 요청하기 위해서는 보통 '명도소송'이라는 적법한 절차를 거쳐 강제집행을 할 수 있는 권리를 얻어야 합니다.

​

그런데 명도소송은 여느 소송과 마찬가지로 시간과 많이 할애되는 쉽지 않은 절차이기도 합니다. 일반적으로 6개월에서 1년 정도가 걸리는 것이 명도소송이기 때문에 해당 기간 동안 차임 연체가 보증금 액수를 넘어 버리는 등 경제적인 피해를 감당해야 할 수도 있을 텐데요.

​

긴 시간 동안 발생할 손실이 걱정되시는 경우, 상황에 따라 두 가지의 방안을 선택하실 수 있습니다. 먼저 '제소전화해'를 체결했을 경우인데요. 이는 앞으로 발생할 분쟁에 대한 해결방안을 조서에 적시하여 법관 앞에서 작성하는 민사소송법사의 절차를 말합니다. 조서의 내용에 임차인이 특정 계약위반 행위를 하였을 경우 임대인이 건물을 즉시 인도할 수 있다고 기재하면 되지요.

​

그러나 제소전화해는 임대차 계약 개시 전 또는 도중에 작성되었어야 하는 것입니다. 분쟁이 발생할 것을 전혀 예상하지 못하여 작성하지 않았다면 현 시점에서는 선택할 수 없는 방법일 텐데요. 때문에 많은 경우 소송을 제기하기에 앞서 두 번째 방안인 '부동산 명도단행가처분'을 신청하도록 권해 드리고 있습니다.

​

명도단행가처분은 명도소송보다 신속하게 부동산을 인도받고자 할 때 사용할 수 있는 가처분 절차입니다. 그러나 신청이 인정되기 위해서는 몇 가지 요건이 충족되는 상황임을 증명해야 합니다.

​

먼저 ①채권자에게 피보전권리, 즉 가처분 결정을 받아 채권자로서 보전하고자 하는 권리가 있음을 당연히 증명해야 합니다. 그리고 ②채무자에게 다른 항변할 사유가 존재하는 상황이 아니어야 하지요.

​

가장 중요한 것은 다음 요건인데요. ③소송의 판결 결과가 나올 때까지 마냥 기다리기만 한다면 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과가 될 수 있음을 보여 주어야 합니다. 빠른 인도가 필요하다는 사정을 명백히 피력해야 한다는 것이지요. 이때 손해는 직간접적인 재산상의 손해뿐만이 아니라 채권자의 명예나 신용, 더불어 정서적 손해까지도 포함하고 있습니다.

​

이를 모두 충족하여 신청이 인용되면 임대인은 경찰의 도움을 받아 소송 전에, 또는 소송의 결과가 확정되기 전에 임차인을 퇴거시킬 수 있게 됩니다.

​