칼럼

아무리 조심해서 부동산 계약을 하더라도 모든 문제를 방지할 수는 없습니다. 임대업을 하시는 분들이라면 특히 임차인의 월세 체불이야말로 예상치 못했던 악몽이 될 수 있을 텐데요. 그러나 상가의 경우 3기 이상, 주택은 2기 이상 월세가 밀리게 된다면 임대인에게는 임대차계약 해지통보를 할 수 있는 권리가 생깁니다. 내보낼 수 있는 정당한 법적 사유가 생기는 것이지요.

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하지만 많은 분들을 골치 아프게 하는 것은 이때 바로 짐을 빼고 다른 사람과 계약을 할 수는 없다는 사실일 것입니다. 적법하지 않게 점유되어 있는 공간 역시도 주거침입의 객체가 되기 때문에, 강제로 부동산에 들어가게 된다면 '주거침입죄'가 성립될 수 있으며 짐을 내놓는다면 '재물손괴죄'가 될 수도 있지요. 안에 세입자가 없었을지라도 마찬가지이며, 상가라면 '영업방해죄'까지도 적용될 수 있는데요.

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그렇다면 월세를 내지 않거나 계약기간이 끝났는데도 건물을 비워 주지 않고 있는 불법 임차인과 분쟁이 생긴 경우 할 수 있는 적법한 대응은 무엇일까요? 바로 '명도소송'이며, 해당 소송에서 승소를 한다면 강제집행 신청을 할 수 있는 권리가 생기지요.

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명도소송을 하기는 해야 할 것 같은데 법이 낯설어 어떤 절차부터 밟아야 할지 모르실 수 있습니다. 이때 소송으로 바로 직행하기보다는 늘 명도소송내용증명서부터 보내시는 걸 조언해 드리고 있는데요.

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그 첫 번째 이유로는 앞서 말씀드렸듯 명도소송에는 '계약해지'가 반드시 선행되어야 하기 때문입니다. 그러한 내용이 내용증명에 담겨 임차인에게 도달된다면 계약해지의 의사를 통보했음을 우체국에 의해 증명받는 셈이 됩니다.

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문자메시지로 내용을 보내 두는 것도 좋지만, 이는 상대가 휴대전화를 분실했다고 한다면 효력이 사라질 수 있는 방법이지요. 우리나라 법은 도달주의 원칙을 따르고 있기 때문인데요. 그러나 공공기관인 우체국이 관리하는 내용증명은 분실이나 훼손의 염려가 없으며, 도달 여부 역시 명확하다는 장점이 있습니다.

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때문에 명도소송내용증명서 발송은 추후 소송에서 계약해지와 체납 사실 통보를 입증하기 위한 확실한 증거자료로 활용될 수 있습니다. 간혹 재판에서 "해지나 체납 사실에 대한 이야기를 들은 적 없다"고 나오는 경우가 있기에 이를 방지하려면 꼭 필요한 절차라 할 수 있지요. 또한, 그 내용을 구체적이고 명확하게 작성하여 보내는 것이 중요하여 전문적인 법적 도움을 받으시는 게 좋은데요.

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도움을 받으시면서 법무법인의 이름으로 명도소송내용증명서를 보내시는 것 역시 권해 드리고 싶습니다. 이는 내용증명을 보내야 하는 두 번째 이유인 실질적인 압박의 효과 때문인데요.

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소송까지 생각해야 할 정도의 불법 임차인이라면 반복되는 퇴거요구 정도에는 꼼짝도 하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 내용증명에는 '언제까지 퇴거를 하지 않을 시 소를 제기하겠다'는 내용이 들어가 있지요. 이러한 내용의 서류를 받은 임차인은 법적인 조치가 정말 취해질 수 있음을 깨닫고 심리적인 압박을 받게 됩니다.

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덕분에 소송을 하기도 전에 부동산을 넘겨받을 수 있는 확률이 생기기도 하는 것이 내용증명의 또 다른 기능인데요. 이를 보았을 때, 임대인의 이름보다는 법무법인의 편으로 발송하는 것이 더욱 효과적으로 압박하는 방법일 수 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

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