생활형숙박시설 용도변경, 특례 연장은 검토한 바 없습니다.
레지던스로도 불리는 생활형숙박시설(생숙)은 취사 시설을 갖춘 숙박시설입니다. 주택법이 아닌 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 때문에 생숙은 부동산 호황기때 청약 통장이 필요없고 거주 의무기간, 전매제한 등의 규제가 없어 큰 인기를 끌었었습니다.
그러나 생숙이 주거시설로 불법 사용되자, 정부는 23년 10월 14일까지 숙박업 신고를 하지 않거나 주거용 오피스텔로 용도 변경을 하지 않을 경우 건축물 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 매년 부과한다는 대책을 발표하게 되었습니다. 이후 숙박업 신고가 어려운 소유자를 고려해 24년 말까지 계도기간을 부여하였고, 이행강제금 처분을 유예한다고 했었습니다.
그리고 현재 1년의 유예가 끝나가는 시점에서 국토교통부는 소유자들의 기대와 달리 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경 시 특례를 연장하거나 준주택으로 인정하는 방안 등에 대해서는 검토하고 있지 않음을 밝혔습니다.
'라군 인 테라스' 이행강제금 매년 3,000만 원
투기 수요를 진정시키기 위해 정부는 2021년 5월 건축법 시행령을 개정해 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용 시 이행강제금 부과를 결정했습니다. 유예기간이 끝난 후에도 생활형숙박시설을 주거용으로 사용하면 '불법 건축물'로 간주해 매년 공기사격의 10%를 이행강제금으로 부과한다고 밝혔습니다.
힐스테이트 시화호 '라군 인 테라스'
108동 (예상) 이행 강제금
분양가 절반으로 가정한 (예상)공시가격 3억에 대한 10%
(예상) 이행강제금 ▶ *매년 3,000만 원 발생
이행강제금을 내고 난 후 매매가 이루어진다면, 이미 손해일 확률이 높고 더군다나 '생활형숙박시설' 이슈들로 매매도 되지 않아 시세는 더욱 하락하게 되고, 해가 지나면 이행강제금은 또 부과되기 때문에 더욱 힘든 상황에 직면하게 될 수 있게 된 것입니다. 더불어 대출이자도 계속 발생하기 때문에 시간이 갈수록 손해액은 점점 커지게 됩니다.
이행강제금(매년) + 대출이자 + 시세하락↓ ▶ 손해 大
이에 생숙을 매입한 사람들은 억울함을 토로하지만 정부는 이행강제금 부과를 예정대로 실시하겠다는 입장입니다. 정부는 수분양자들은 이미 주거용이 아니라는 점을 인지하고 있었기 때문에 주거용으로 인정해 주는 등 편의를 봐주게 되면 형평성에 문제가 생긴다고 설명했습니다.
손해를 막는 방법: I. 오피스텔 용도 변경
기존 소유주와 수분양자들의 반발이 커지자 정부는 바닥난방을 허용하는 등 오피스텔 건축 기준을 한시적으로 완화했습니다. 주거용으로 사용을 원한다면 생숙에서 오피스텔로의 용도변경을 통해 적법하게 사용하도록 한 것입니다.
실제로 서울 강서구 롯데캐슬 '르웨스트'가 서울 내 생활형숙박시설에서 오피스텔 용도 변경에 성공했습니다. 기존 롯데캐슬 르웨스트 주차장 내 빈 공간을 활용해 주차 대수를 늘리고, 인근 사업시행을 맡은 상업시설의 주차장을 야간에 공유키로 하는 등 오피스텔 기준에 부합하는 주차장을 확보한다는 계획을 마련할 수 있었기 때문입니다.
위 사례처럼 오피스텔 용도 변경으로 난관을 타개할 수 있으면 좋겠지만 문제는 실제로는 오피스텔로 용도변경이 쉽지 않다는 점입니다. 건축법상 주차장, 통신실, 지구단위계획 등 오피스텔 조건에 맞게 생숙을 변경해야 하는데 이미 설계가 완료되고 건물이 완공된 경우, 현실적으로 변경이 어렵다는 것입니다. 변경 조건도 까다로워 실제 용도 변경에 성공한 사례는 지난해 말 기준 전체의 1.1%인 1,173호에 불과합니다.
손해를 막는 방법: II. 숙박업 등록
용도변경이 어렵다면 다음 방법으로는 숙박업 등록이 있습니다. 때문에 '어? 그럼 숙박업 등록해서 수익만 나면 되겠네!'라고 생각할 수 있겠지만 숙박업은 30호실 이상 보유 시 등록이 가능하며 개별적인 숙박업은 불법으로 간주됩니다. 따라서 일반적으로 30호실 미만으로 보유한 개인의 경우 위탁업체와 계약을 통해 운영하게 됩니다.
만약 본인이 소유한 생활형숙박시설의 위치가 유명한 관광지에 있으면 위 내용처럼 운영을 해도 문제 될 게 없습니다. 문제는 관광지가 아닌 곳에서 숙박시설을 운영하는 것은 사람들이 숙박을 하지 않아 오랫동안 공실로 남아있을 확률이 높습니다.
또한 30호실 미만 소유주라면 위탁업체와 계약을 했을 텐데, 사람이 없어 수익은 없는데 매달 관리비는 지출되는 일이 생기게 됩니다. 더욱이 위탁업체들 중 관리를 부실하게 하는 업체들이 많아 이중으로 고통받을 수 있습니다.
