칼럼

부동산 시장에서 많이 거론되는 용어로 재개발과 재건축이 있습니다. 비슷해 보이는 둘은 다른 개념이라 할 수 있는데요. 둘 다 기존의 노후화되거나 불량 건축물을 철거하고 제거한다는 의미이기는 하나, 재개발의 경우에는 상하수도나 공원, 도로처럼 공공시설까지도 새로이 교체된다는 점에서 재건축보다 넓은 개념이지요. 이 글을 찾아와 주신 분들이시라면 이 차이를 정확하게 알아 두시는 게 좋습니다.

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재개발 구역에서 영업을 하다가 정비사업으로 이주를 하게 되었을 때 조합에 요구할 수 있는 재개발영업보상은 재건축 사업에는 없으며 어느 정도 공공의 성격을 띤 재개발 사업에서만 인정되는 권리이기 때문입니다.

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이러한 영업보상을 제공하는 이유는 해당 지역에서 상업시설을 운영하고 있는 상인이 영업권과 같은 권리를 포기해야 하기 때문이지요. 그러나 그 대상이 되기 위해서는 몇 가지의 요건을 갖추어야 하는데요. ▲영업을 할 때 필요한 허가를 받았어야 하며 ▲사업인정고시일의 이전부터 ▲적법한 장소에서 인적·물적인 시설을 갖추고 ▲지속적으로 영업을 하고 있었어야 합니다.

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이를 모두 충족한다면 사업인정고시일을 기준으로 하여 손실에 대한 보상비를 받을 수 있으며, 이때 직접 영업을 하지 않았어도 적법하게 영업을 승계한 사람까지 대상이 되지요. 따라서 '사업인정고시일'을 잘 확인해 두어야 할 텐데요. 개정된 공익사업법에 의하면 현재 사업인정고시일은 '정비계획 공람공고일'이라 할 수 있습니다.

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그렇다면 재개발영업보상은 얼마나 받을 수 있을까요? 먼저 영업보상의 유형은 두 가지로 분류된다 할 수 있습니다. 바로 ①폐업보상과 ②휴업보상인데요.

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①폐업보상은 말 그대로 폐업을 할 수밖에 없는 경우 발생하는 보상금을 말합니다. 이때 사업의 특수성을 보았을 때 재개발 지역이 아니면 다른 데서 할 수가 없는 업종인 경우에만 인정이 되며, 그러지 않은데도 폐업을 하는 것은 인정이 되지 않는데요. 최근 3년치의 영업이익의 평균치를 기준으로 하여 2년 정도의 보상을 받는다고 생각할 수 있으며, 영업자산들을 저가로 팔 때에 발생하는 손해까지도 받아 금액이 크다고 할 수 있지요. 그러나 폐업보상은 매우 특수한 경우가 아니라면 인정을 받기 어렵다고 말씀드릴 수 있습니다.

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때문에 대부분이 받게 되는 영업보상은 ②휴업보상인데요. 이는 이전을 하기 위해서는 휴업을 할 수밖에 없다는 것을 전제로 이에 대한 손실을 보상받는 것입니다. 휴업보상 역시 3년간 영업이익의 평균을 기준으로 4개월분의 영업이익과 이의 20%가 되는 영업이익 감소액(1,000만 원 내)을 지불합니다. 또한, 이전비와 인건비, 제세공과금, 보험료, 임차료, 광고선전비, 부대비용, 감손상당액 등의 금액 역시도 포함이 됩니다.

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대부분의 분들이 받게 되실 휴일보상에 포함되는 사안들에 대해서 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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먼저 인건비에 대한 부분인데요. 모든 인건비가 아닌, 휴업기간 중에도 휴직을 할 수 없으며 꼭 근무해야 할 핵심인력에 대해서만 계산이 됩니다. 게다가 공고가 있는 날 당일 3개월 이상 근무한 자여야만 하지요.

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또한 이전비는 영업장을 해체하고 운반하여 재설치 후 시험가동을 하는 비용까지도 모두 포함이 됩니다. 이 경우 사업장의 장비들이나 특수하게 다루어야 하는 부분에 대해서는 업에 종사하는 사람이 아니면 알기가 힘들 수 있는데요. 따라서 평가사들이 제대로 파악하기 힘들 수 있기 때문에 미리 견적서를 준비해 두는 것이 좋습니다.

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그런데 재개발영업보상을 받고자 하시는 분들을 보면 이러한 요소들이 제대로 산정이 되지 않아 합당한 보상을 받지 못하는 경우가 많습니다. 주택이나 토지에 대한 보상을 받는 부동산 소유자 및 거주자와 다르게, 영업이라는 무형의 가치에 대한 환산이기 때문입니다.

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그래서 정당하게 평가되지 않는 사례가 굉장히 많은데다가, 관련하여 많은 분쟁을 일으키고 있기도 한데요. 일반인이 많은 부분이 얽혀 있는 복잡한 부동산법을 통해 적절한 보상금을 주장하고 또 합의점을 찾는 것은 매우 어려운 일이기에, 전문 변호인의 조력을 받으시는 것을 추천드리도록 하겠습니다.

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