경매 활성화되는 만큼
경매명도소송 위험 조심해야 합니다.
부동산 시장에서는 우리가 흔히 알고 있는 매매 혹은 전세, 월세로 불리는 임대차, 경매 등 다양한 거래 방법이 있으며, 최근 서울 아파트 가격이 회복세를 보이며 경매 시장이 활발해졌습니다.
낙찰가율이 오르면 통상적으로 경매시장에 초록불이 켜졌다고 판단하는데 부동산 경매전문업체 지지옥션에 따르면 2024년 3월 수도권 아파트 낙찰가율이 86.4%를 기록하며 1년 8개월 만에 최대치를 기록했는데요.
그러나 경매가 활성화되면 경매명도소송과 같은 경매에 따른 위험도 수반됩니다. 오늘은 이 경매명도소송에 대해 자세하게 다루어 보겠습니다.
왜 매매 대신 경매를 선택할까?
우선 '경매'란 물건을 팔고자 하는 매도인이 물건을 사고자 하는 매수 희망인에게 매수의 청약을 실시하여 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.
이렇듯 경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하나 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 채권을 회수하기 위해 실시하기도 합니다. 만약 채무자가 빚을 갚을 수 없는 경우에는 채권자가 법원에 경매를 신청하고 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후, 그 매각 대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매 방식으로 이루어집니다.
부동산 경매의 경우 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 정착물을 대상으로 실시하고 있습니다.
그렇다면 왜 매매 대신 경매를 선택할까요?
가장 큰 이유는 '저렴한 시세'입니다. 경매는 한 번 유찰될 때마다 가격이 20~30% 인하되며, 만약 두 번 유찰 되면 처음 시세에 비해 50~60% 저렴한 가격으로 유찰 받을 수 있습니다.
또한 명도에 대한 두려움으로 인해 경매 수요가 한정적이기 때문입니다. 여기서 명도란 타인에게 점유권을 넘겨주는 것을 말하며 이러한 명도에 대한 두려움으로 경매를 기피하는 사람들이 많습니다. 그러나 인도명령 등 합법적인 절차의 명도를 깔끔하게 처리할 수 있기에 경매를 선호하는 사람들이 늘어나고 있습니다.
하지만 아무리 간편한 절차라 할지라도 명도는 복잡한 문제 중 하나이기에 경매명도소송에 충분히 휘말릴 수 있으며, 만약 경매 소송에 대해 어려움을 겪고 계신다면 변호사와의 상담을 통해 도움을 받아 보시는 것을 추천해 드립니다.
경매매도소송 복잡할까?
경매를 통해 저렴한 시세로 부동산을 낙찰받고 매각 대금도 완납하였는데 점유자가 계속해서 인도하고 있지 않다면 어떻게 될까요?
만약 인도명령을 했음에도 불구하고 점유자가 이에 불응할 경우, 경매매도소송을 통해 부동산을 인도받아야 하며, 불법적인 방법으로 점유자 인도가 진행될 경우 법적인 문제가 생길 수 있기에 반드시 경매매도소송을 통해 해결하셔야 합니다.
그렇다면 경매 명도소송은 어떻게 진행되는 걸까요?
1.부동산 인도 통지 - 가장 먼저 '내가 부동산을 취득했으니 부동산을 인도하라'는 내용을 점유자에게 통지해야 하며, 내용증명, 비대면 메시지 등 다양한 방법으로 통지할 수 있습니다.
2. 부동산점유이전금지가처분 신청 - 소송 중 점유자가 제3자에게 점유권 이전하는 것을 방지하기 위해 부동산점유이전금지가처분 신청은 필수적으로 진행되어야 합니다.
3. 본격적인 경매명도소송 진행
4. 강제집행 진행 - 위의 3단계를 진행했음에도 불구하고 점유자가 부동산을 인도하지 않는 경우, 경매 명도소송에 대한 집행권원을 발급받아 강제집행을 진행하여 인도를 진행할 수 있습니다.
5. 소송비용 및 집행비용 청구 - 모든 단계를 통해 부동산을 성공적으로 인도받았다면, 소송에 소비된 비용을 상대방인 불법 점유자에게 청구할 수 있습니다.
단계는 복잡하지 않지만 점유자가 소송에 계속해서 불응한다면 낙찰받은 부동산에 대한 손해가 계속 늘어날 수 있습니다. 그러므로, 경매명도소송을 생각하고 계시다면, 변호사와의 전문적인 법률 상담을 통해 도움을 받아보시면 소송을 더욱 원활하게 진행할 수 있습니다.
경매명도소송 기간 및 비용
경매명도소송은 단순 인도명령 신청보다 시간과 돈이 꽤 많이 소요되기에 기간 및 비용도 면밀히 따져보아야 할 필요가 있습니다.
일반적인 명도소송은 4~6개월 정도의 기간이 소요됩니다. 그러나 임차인 등 불법 점유자가 송달에 대응하지 않으면 2~3개월 정도 지연될 수 있으며 송달을 거부하거나 고의로 지연시킨다면 최대 1년까지 소요될 수 있습니다. 또한, 점유자의 대응에 따라 4개월로 끝낼 수도 1년까지 지연될 수도 있습니다.
부동산 경매를 통해 명도 절차를 진행하면 평균적으로 주거용 건물은 300만원, 이외에는 400만원 정도의 비용이 들며, 만약 자신이 명도소송 절차에서 지는 경우, 기존 소송 비용의 2~3배 정도에 달하는 돈이 들게 됩니다.
이처럼 경매명도소송은 단기간에 해결될 수 있는 문제가 아니기에 신중하게 준비해야 하며 전문가의 도움을 받는 것이 가장 효과적일 수 있습니다.
