부동산 계약,
신중히 임해야 합니다.
최근 몇 년 사이, 수많은 재테크 방법 중 부동산 재테크가 떠오르며 매매계약 건수가 늘고 있습니다. 부동산은 다른 재화에 비해 위험성이 낮고 수익률이 높은 등 주목받을 요소를 충분히 갖고 있습니다.
그러나 안정성이 높은 만큼 재화의 값이 크고 초기 자본 비용이 크기에 진입하기가 쉽지 않으며, 계약 단계도 꽤 복잡한 편에 속합니다. 이에 따라 부동산은 구매하고자 하는 사람들은 타 자본 구매자보다 신중하게 계약에 임해야 하는데요.
그렇다면 부동산매매계약취소 등 부동산 계약에서 일어날 수 있는 일에 대해서 우리는 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?
부동산 매매 절차는?
우선 부동산 매매란 부동산의 매도인과 매수인이 그 소유권의 변동을 목적으로 하는 매매계약을 체결 및 이행하여 소유권이전등기를 하는 것을 말합니다.
부동산 매매 절차는 크게 세 가지로 나뉩니다.
1. 매매계약 체결 전 준비 절차
우선 매수를 희망하는 매수인은 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다. 만약 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산 중개계약을 체결합니다.
부동산 구입 자금이 부족한 경우 구입자금 대출의 종류 및 대출 기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택하며, 일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전 행정청 허가를 받아야 할 수도 있습니다.
2. 매매계약체결 절차
부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매 당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인해야 합니다. 이후 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다.
3. 매매계약 후 처리 절차
부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다. 부동산 매매계약을 체결한 후, 부동산 거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 하며, 마지막으로 부동산 매매계약 후, 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.
매매계약 처리 과정에서 등기부등본 등 알아보아야 할 서류도 굉장히 많으며 중개업체와 대리인 등 매도인과 매수인 외의 제3자가 껴있기 때문에 신경 써야 할 요소가 매우 많습니다. 만약 매매계약 과정에서 문제가 생겨 어려움을 겪고 계신다면 변호사와의 상담을 통해 도움을 받아보시는 것을 추천합니다.
부동산 매매 취소 과정은?
만약 부동산 매매계약 이후, 부동산매매계약취소를 원하시거나 해지 및 파기를 희망하실 수도 있으나, 부동산 계약을 해지, 파기, 취소가 인정되는 경우에만 이행할 수 있습니다.
취소가 인정되는 경우
매수인이나 매도인이 매매계약 이행착수 전, 계약 해지 의사를 통보한 경우
매도인 계약 해지 및 배액 상환 의사표시 후, 매수인이 중도금을 지급한 경우
취소가 부정되는 경우
매수인이나 매도인이 매매계약 이행착수 후, 계약 해지 의사를 통보한 경우
매수인이 중도금을 지급한 경우
매도인이 소유권이전등기 서류 및 인감증명서를 제공한 경우
매수인이 중도금 지급일보다 일찍 중도금을 지급한 경우
매매계약에서 이행착수란 객관적으로 외부에 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행 행위 일부(ex. 중도금 지급)를 하거나 이행하기 위해 필요한 전제행위(ex. 소유권이전등기 서류 교부)를 하는 경우를 의미합니다.
부동산매매계약취소 실제 사례
저희 굿플랜은 가계약금 배액배상 등 부동산매매계약취소와 관련된 경험이 많으며, 그중 한 사례를 소개해 드리겠습니다.
매수인이었던 의뢰인은 매매가격 6억 원, 계약금 6천만 원인 부동산을 구매하고자 가계약금 2천만 원을 입금한 상태였습니다. 의뢰인은 공인중개사를 통해 가계약을 체결하였고, 문자메시지를 통해 차후 계약금 납입과 잔금에 대한 일자를 통보받았으며 해당 금원을 충당하고자 대출을 알아보는 등 부단히 노력하였습니다.
그러나 임대인은 가계약금을 받은 후, 부동산 시세가 오르자 일방적으로 가계약 파기를 통보하였고 의뢰인은 매도인에게 배액배상을 요구했습니다. 이에 임대인은 "가계약만 했을 뿐인데 무슨 배액배상이냐?"라는 의사를 보였고, 억울함을 느낀 의뢰인은 굿플랜을 찾아주셨습니다.
저희 로펌은 의뢰인이 잔금기일을 맞추기 위해 여러 노력을 하였으나, 임대인은 본인의 이익을 위해 일방적으로 계약을 파기하였다는 점과 가계약금을 지급한 것은 사실이나 본 계약은 매도인과 매수인 양방이 계약에 대한 합치가 있었다는 점, 손해배상예정액은 매매대금의 10%로 이는 부동산 거래에서 관례적으로 인정되는 수준이라는 점을 주장하였습니다.
결국 법원은 굿플랜과 의뢰인의 주장을 모두 받아들여 주었으며, 이례적으로 모든 청구(가계약금 2천만 원 + 손해배상금 6천만 원 총, 8천만 원)를 인용해 주었습니다.
