칼럼

가계약금에 대한 분쟁이

최근 인천에서 가계약금반환소송과 관련한 사건이 일어났습니다. A약사는 지난해 11월 부동산 중개업자가 특정 자리에 소아과가 입점할 예정이라고 말을 했기에, 이를 신뢰하여 임대차 계약을 체결하기로 결단을 내렸습니다. 

여기서 임대인 B 씨에게 가계약금 1000만 원을 지불하였으나, 갑자기 부동산 중개업소에서는 소아과 입점이 확정이 아니라는 것으로 말을 바꾸었는데요. 그러나 약국의 임대차 계약 과정에서 병원의 입점은 수익성에 있어서 중요히 다루어지기 때문에, A 씨 입장에서는 병원이 없는 건물에서 약국을 차릴 이유가 없었죠. 

따라서 가계약금에 대한 반환을 요청하였으나, 임대인 B 씨는 이 요구를 거절하였고, 이 과정에서 B 씨는 A약사에 대해서 직접 찾아오면 가계약금을 준다고 말을 하거나, 약사의 인성에 대해서 지적하며 가계약금을 돌려줄 수 없다고 말했습니다. 

결과적으로 A 씨는 임대인 B 씨를 상대로 가계약금반환소송을 진행시켰고, 법원은 약국의 임대차 계약에서 병원이 입점하는 것은 상당히 중요하다는 점을 감안해야 한다며, A 씨의 손을 들어주었습니다.

일반적으로 계약을 해제할 때

사실 부동산 계약이 체결된다면, 계약금→중도금 →잔금 순서대로 대금이 납부가 되는데요. 임대차 계약이라면, 임차인은 계약서를 작성하기 전 계약금 10%을 일반적으로 지불하게 됩니다. 만일 추후에 사유가 생김으로 인해 계약을 이행할 수 없게 된다면, 어떻게 해야 할까요? 

이러한 계약금에 대해서는 민법 565조에 따라서, 의무가 명시되어 있습니다.

제565조 (해약금)

① 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. 

보시다시피 양 당사자가 누구인지에 따라서 계약 해제 방법이 달라지게 되는데요. 임대인은 계약금의 2배를 임차인에게 상환하여 계약을 파기하고, 임차인은 계약금을 포기하는 것으로 계약이 없었던 것으로 특별한 절차 없이 계약이 없던 것으로 마무리됩니다.

특약을 미리 넣어두어 

하지만, 가계약금에 대해서는 다릅니다. 가계약금은 위처럼 민법에서 명시된 계약금과는 달리, 법적인 용어가 없고 관행적으로 쓰이는 용어라고 할 수 있는데요. 

가령 자신이 주택에 대한 가계약금을 입금할 때, ▲거래금액, ▲계약금 내지 잔금에 대한 지급일, ▲소재지와 물건의 종류가 양 당사자 사이의 논한 바가 있다면, 실제 계약서를 쓴 것이 아니더라도 계약을 체결했다고 간주됩니다. 

하지만, 물건이 구체적으로 어디 있는지도 모르고 매매 금액에 대해서도 확정된 것이 아닌 채로 거래 금액에 대해서 입금을 하게 된다면, 계약을 하였다고 판단하기 어려운 부분이므로, 계약을 파기하여야 하는 상황일 시에는 이 부분을 강조할 수 있게 됩니다. 

그러나 사실 분쟁이 발생하기 이전, 가계약금에 대한 특약을 정해두시는 게 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 될 수 있는데요. 민법은 특별한 사정없이는 양당사자의 합의된 약정을 따르기 때문입니다. 

예컨대, 계약서 작성 전, 입금된 계약금을 해약금으로 한다. "계약파기 시 임대인은 해약금의 2배의 금액을 반환하고, 임차인은 해약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다."라는 내용의 특약을 넣게 된다면, 추후 가계약금반환소송으로 법적 분쟁이 발생하더라도 유리하게 사용할 수 있는 근거가 됩니다.

가계약금반환소송, 지급명령으로 신속하게 마무리!

해당 사건은 가계약금반환소송에서 의뢰인을 조력한 굿플랜의 사례입니다.