40%는 임대차 계약으로
안녕하세요. 법무법인 굿플랜입니다.
2022년 우리나라의 자가주택 보유에 대한 통계를 확인해 보면, 자신의 명의로 주택을 소유한 자들이 약 60%에 해당하고, 나머지 40%의 사람들은 자가가 아니라 임대차 계약을 맺고 있다고 하는데요. 따라서 이 40%에 해당하는 사람들은 월세나 전세로 생활을 하고 있다는 점을 알 수 있죠.
대부분의 사람들이 월세나 전세 등의 임대차 계약을 체결하는 만큼 이에 따른 분쟁도 역시 많이 발발하는데요. 임대인과 세입자 사이의 갈등은 대한민국 모든 인구가 자가 주택을 소유하지 않는 이상 절대 사라질 수 없는 것이라고 봅니다.
특히나 임차인이 지속적으로 월세를 밀리는 사유로 답답한 심정이신 임대인 분들도 상당히 많은데요. 예를 들어 아파트를 임대하였다고 한다면, 아파트를 빌려준 대가를 계속해서 받지 못해 생활에 곤란함이 생길 시에는 아파트명도소송을 통해서 자신의 권리를 보전하여야 합니다.
현재 상태를 유지하여
하지만, 아파트명도소송은 피고의 대응과 재판부의 판단에 따라서 보통 6개월 내의 시간이 걸리게 되는데요. 여기서 길게 소요된다고 한다면 1년도 훌쩍 넘겨버리기도 합니다. 소송이 길어지면 길어질수록 임대인에게는 받지 못한 월세와 각종 손해가 더 커지기 마련이니, 소송에 착수할 때 철저하게 준비하지 않으면 불필요한 비용이 발생하게 됩니다.
따라서 아파트명도소송 전, 점유이전금지가처분절차가 우선되어야 합니다. 점유이전금지가처분은 현상의 상태를 그대로 유지하는 것으로, 임차인이 부정한 의도를 가지고 명의를 넘기거나 다른 사람에게 주택의 점유를 이전하는 불상사를 막을 수 있습니다.
이 가처분 절차가 왜 중요하냐고 하실 수 있을 텐데요. 하지만 이 절차는 매우 중요하다고 말씀드리겠습니다. 그 이유라 함은 겨우 소송에 대한 판결을 받았는데, 판결문 상에 거주자와 실제 거주하는 사람이 일치하지 않으면 아무리 승소를 받았다고 하여도 실제 거주한 사람에 대해서 퇴거하라고 요청할 수가 없습니다.
이렇게 되면 아파트명도소송에 대한 실효성이 없어지게 되기 때문에, 이러한 변수를 예방하기 위해서라도 본 절차는 반드시 진행하시는 것을 권해드립니다.
계약이 끝났는지 확인해 본 후
점유이전금지가처분신청을 완료한다면, 곧바로 소송에 진입하여야 하는데요. 아파트명도소송에 있어 중요하게 다루어지는 것은 자신이 아파트명도소송 대상 주택에 관해 적법하게 소유권을 가지고 있어야 하며, 상대방이 불법 점유자라는 사실이 명확하게 입증하여야 합니다.
그러나 나의 적법한 소유권을 주장하는 것은 어렵지 않을 수 있으나, 상대방이 불법적으로 주택에 기거하고 있다는 사실에 관해서는 입증하기 상당히 까다로운 요건인데요. 그 이유는 계약이 확실하게 해제되었는지 증명이 되어야 하기 때문입니다.
주택임대차보호법에 따라서, 임차인은 특별한 이유가 없다면 묵시적 갱신을 주장할 수 있는데요. 묵시적 갱신이란, 임대인이 계약 기간이 종료되기 전 6개월에서 2개월 사이에 갱신에 대해서 거부한다는 의사를 보이지 않게 된다면, 임대차 계약이 다시 연장됩니다. 여기서 계약 조건은 종전 계약과 동일한 요건으로 이어집니다.
아파트명도소송의 경우, 임차인이 2기 이상의 차임이 밀렸다고 한다면, 임대인으로 하여금 계약을 해지할 수 있는 권한이 발생하게 되는데요. 따라서 이러한 의사표현을 확실히 했다는 것이 확인되지 않는다면, 아파트명도소송에 있어 원하는 결과를 얻기 힘듭니다.
불법적으로 점유하는 모두에게
그리하여 소송 전에 확실한 증거를 마련하시기 위해서라도 내용증명을 먼저 보내보시는 것을 추천드립니다. 내용증명은 법률적인 강제성은 없으나, 임대인으로 하여금 계약 해지 의사를 통보했다는 명백한 증거로써 활용될 수 있다는 장점이 있기 때문인데요.
또한, 법무법인 이름으로 보내게 된다고 하면 심리적인 압박감까지 주게 되어, 소송에 진입하기 전 상대방이 주택에서 퇴거할 가능성도 있게 되는데요. 이렇게 다방면에서 활용이 가능하니 아파트명도소송 착수 전에 본 방법부터 고려해 보시는 것을 추천드립니다.
반드시 세입자가 2기 이상의 월세를 미납한 경우에만 국한되는 것이 아니라, 불법적으로 아파트를 점유하고 있는 모든 대상에게 진행할 수 있으니, 우선 민사사건전문변호사를 통해서 상담을 받아보신 후 자신의 상황에 따른 방안을 찾아나가시길 바라겠습니다.
이상, 법무법인 굿플랜이었습니다. 감사합니다.
