칼럼

재산적인 피해가 계속해서

안녕하세요. 부동산 전문 로펌인 법무법인 굿플랜입니다. 

현재 몇 달간 월세를 내지 않은 임차인을 대상으로 계속해서 차임을 지급하라고 하지만 연락을 안 받는 상황에 직면하신 임대인들의 심정은 상당히 답답하실 겁니다. 월세도 미납한 상태에서 계속해서 주거 공간에 머물러 있는 임차인으로 인해서 발생하는 재산적인 손해는 계속해서 이어질 수밖에 없을 텐데요. 

그렇다고 하여 힘이나 불법적인 업체를 통하여 세입자를 내보내시다가는 오히려 형사적인 제재가 가해질 수 있어서 매우 유의하셔야 한다는 점 알려드립니다. 

가령 자신이 현재 월세도 내지 않고 불법적으로 상가를 점유하고 있는 임차인을 상대로 부동산을 인도받고 싶으시다면, 오늘 글 잘 참고하셔서 절차를 차근차근히 밟아가셨으면 좋겠습니다.

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상가 건물 임대차 보호법에 의해서

상가건물임대차보호법에 따르면, 월세3개월미납한 세입자에 대해서 임대인은 계약을 해지할 수 있게 됩니다. 

이와 관련한 법 조항은 아래와 같은데요.

제10조의 8 (차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 

이에 근거하여, 임대인에게는 임차인에게 계약을 해지할 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 주택의 경우는 2기 이상의 차임을 연체하였을 시에는 임대차 계약을 해지할 수 있게 됩니다. 

이 경우에는 세입자에게 현재 상가 월세3개월미납한 상황이니, 부동산에서 퇴거해 달라고 요청하시면 되는데요. 이러한 요구를 한 사실을 카카오톡 메신저나 문자 메시지와 같은 수단으로 확실한 증거를 마련한다면 더욱 유용히 사용된다는 점도 기억하시길 바라겠습니다. 

여기서 차임액에 관하여는 밀린 월세뿐만 아니라 그동안의 관리비도 포함된다는 것을 참고하셨으면 좋겠습니다.

소송 전, 거쳐야 할 절차는

부동산을 불법적으로 점유하고 있는 임대인에 대해서는 우선적으로 내용증명부터 발송해 보시길 바라겠습니다. 앞선 내용처럼, 현재 월세3개월미납이라는 사실과, 그로 인해 계약해지를 통보한다는 내용을 담아서 법리적으로, 구체적으로 문서를 작성하시면 됩니다. 

이렇게 내용증명을 보냈는데도 상대방이 꿈쩍도 하지 않는다고 한다면, 그다음으로는 명도소송을 진행해보셔야 할 것인데요. 명도소송을 진입하기 전 반드시 거쳐야 하실 부분은 '점유이전금지가처분'입니다. 

점유이전금지가처분이란, 현상을 유지하는 보전처분의 일종인데요. 명도소송도 송사의 일환이기에 기나긴 기간을 필요로 합니다. 여기서 임차인이 부동산의 인도를 제삼자에게 넘겨버리기라도 한다면, 명도소송으로 판결을 받게 되어도 소송의 의미가 없어지게 됩니다. 

이렇게 되면, 소송에 드는 시간과 정신적인 비용에 있어서 큰 손해가 발생하게 될 수밖에 없을 텐데요. 하지만 점유이전금지가처분을 통해서 명도소송의 판결문이 나기 전에 생기는 복잡한 일에 대해서 예방할 수 있게 됩니다. 

따라서 매우 장점이 되는 제도라고 할 수 있기 때문에, 이러한 가처분 절차를 진입하는 과정에 있어서도 부동산 전문 로펌의 조력을 받으시고 진행해 보시는 것을 추천드립니다.

월세3개월미납한 임차인을 상대로 신속히 부동산을 인도받은 사례 

해당 소송은 상가 월세3개월미납한 상대방에 대해서 원고를 변호하여 굿플랜이 처리한 사건입니다.