점유취득시효, 남의 땅에 20년을
다른 사람이 소유한 땅을 합법적으로 소유할 수 있는 방법이 있다면 믿으시겠습니까? 민법에는 점유취득시효라는 것이 있는데, 이는 부동산 점유로 인한 소유권을 취득할 수 있는 기한을 뜻합니다. 해당 법률은 타인의 땅이지만 20년간 평온하고 공연하게 점유하고 있었다면 등기를 통해 소유권을 취득할 수 있게 된다고 규정하고 있습니다.
민법 제245조(점유로 인한 부동산 소유권의 취득 기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다
이게 무슨 말인가 싶겠지만 민법에 실제로 나와있는 내용입니다. 하지만 단순히 오랜 기간 점유한다고 해서 모든 경우가 인정되는 것은 아니며 점유한 부동산의 소유권을 주장하기 위해서는 까다로운 성립요건을 충족하고 이를 근거로 등기까지 마쳐야만 합니다.
점유취득이 성립되려면
점유취득이 성립되려면 우선 점유취득시효를 충족해야 합니다. 법에 나와있듯이 20년간 점유를 한 상태여야 합니다. 또한 나의 땅이 아님을 인지한 상태에서 점유한 것이라면 평온하게 점유한 것으로 보지 않기 때문에 시효를 인정받을 수 없습니다. 이때 지자체 등에서 허가 신고 또는 시정지시를 받았다면 본인의 토지가 아님을 공식적으로 확인받은 것으로 간주합니다.
또한 소유 의사를 인정받기 위해서 점유하는 기간 동안 부동산에 대한 세금 납부 등 소유자로서 당연히 해야 하는 의무를 다했는지를 점검하게 되는데 이를 이행하지 않았다면 점유취득시효로 인정받지 못합니다. 20년간 점유, 평온·공연하게 점유, 점유기간 동안 납세와 같은 소유자의 의무를 성실히 이행, 이 모든 조건을 다 성립했다면 시효가 완성된 것으로 봅니다. 여기서 끝이 아니며 소유권을 인정받기 위해 반드시 등기까지 거쳐야만 한다는 점 유념하셔야 합니다.
토지 등의 특정 부동산을 평온하고 공연하게 점유하면서 20년의 점유취득시효를 완성시켰더라도 무효가 되는 법이 있습니다. 이는 기존 소유권자를 보호하기 위한 장치이기도 한데 토지의 소유권자로부터 퇴거 요청을 받았다면 취득시효가 무의미해질 것입니다. 또한 20년 동안 토지 등의 소유권자의 변동이 있었다면 명의자가 변경된 시점부터 다시 20년을 점유해야만 취득시효를 인정받을 수 있게 됩니다.
그 밖의 경우로 토지의 소유자가 특정 조건에 있는 상황들이 있습니다. 첫 번째 경우는 토지의 소유자가 월북을 했고 그 토지를 누군가 임의로 경작 등의 점유 행위를 했을 때로 이는 무단점유로 보게 됩니다. 두 번째 경우로는 조선 후기 일본이 강제로 점령하고 있던 시기에 일본인이 소유한 땅을 점유했을 때입니다. 이때는 해당 토지를 국가재산으로 보기 때문에 점유취득이 불가하게 됩니다.
토지인도소송을 진행한다면
등기상 토지를 실소유하고 있는 명의자라면 그동안 관심을 두지 않았던 자신의 땅에 누군가 허락 없이 점유 중이거나 경작 등의 목적으로 사용하고 있다면 당황스러우실 것입니다. 내 소유의 땅인데도 점유자가 점유취득시효 등을 주장하며 내어주지 않는다면 이를 반환 요청하는 토지인도소송을 진행하실 수 있습니다. 해당 소송은 불법적으로 점유하고 있는 상대방에게 원래 소유자에게 인도하라는 청구를 하는 것을 목적으로 합니다.
토지인도소송을 진행하고자 한다면 반드시 이루어져야 하는 보전처분이 있는데 바로 점유이전금지가처분입니다. 이는 내가 소유한 토지에서 불법 점유 중인 점유자가 토지 주인의 허가 없이 땅의 점유를 제3자에게 넘겨주는 상황이 일어나지 않도록 방지하는 조치입니다. 만약 해당 보전조치 없이 소송을 진행했는데 중간에 다른 사람에게 점유를 넘긴 상황이라면 승소 판결을 얻더라도 판결문에 있는 점유자가 이미 바뀌었기에 판결문은 아무 효력이 없게 됩니다. 그리고 새로운 점유자를 상대로 재차 소송을 진행하는 불상사가 생길 수도 있기에 보전처분은 필수라 할 수 있습니다.
일정 기간 평화롭게 점유만 하면 땅이 생기는 것처럼 보여 점유취득시효가 매력적으로 느껴지는 이도 있을 테지만 실제로 인정되기는 어려운 부분이 많습니다. 아무리 방치된 땅처럼 보여도 엄연히 등기상 소유자가 있을 것이고 20년이라는 긴 세월 동안 소유자가 들여다보지 않는 땅이어야 할 것입니다. 또한 해당 기간 내에 땅주인이 불법점유이니 나가달라고 한 번이라도 요청한다면 그 시점부터 취득시효는 원점으로 돌아가 다시 20년을 보내야 하기에 실질적으로 소유권을 인정받은 사례는 많이 없다 할 수 있습니다.
모든 성립요건을 갖추기도 어렵지만 점유취득시효를 완성하고 등기를 하려는 시점에 실제 주인이 나타나는 경우도 있기에 사실상 불가능에 가깝습니다. 그래도 간혹 인정되는 경우도 있으니 혹여 20년간 본인의 땅처럼 생활해왔고 그 소유권을 인정받고 싶다면 법률적 도움을 구해 보는 것이 도움이 될 것입니다.
실질적인 점유에 대한 입증이 중요합니다.
점유취득시효는 워낙 조건도 까다롭고 기껏 갖춰놓은 성립요건들이 유명무실해지는 경우가 많은 사안이기에 난이도가 어려운 편에 속합니다. 법원에서도 해당 사안에 관련해서는 까다로운 심리 과정으로 진행한다는 특이점도 가지고 있기에 관련 법 지식이 풍부한 전문가의 조력이 필요합니다.
소유권을 다툴 때는 실질적인 점유에 대한 입증이 핵심이 될 것입니다. 점유라는 것이 행위는 있었으나 행정기록 등에는 남아있지 않기 객관적 자료를 수집하기 매우 어렵다고 볼 수 있습니다. 때문에 주변 지역 주민들의 진술과 당사자가 점유 사실을 입증할 만한 꾸준한 기록 사진이나 일지 등을 바탕으로 증명하는 경우가 대부분입니다. 어려운 부분이 많은 케이스임이 틀림없지만 분명 인정 사례도 존재하기에 증거자료가 충분하고 주인으로서 권리를 행사할 수 있는 여지가 조금이라도 있다면 전문 변호사와 상담해서 함께 체계적인 전략을 짠다면 주장해 볼 만한 사안이 될 것입니다.
