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로펌 굿플랜 김가람 변호사의 인터뷰가 실린 로이슈 2020.04.10.자 기사를 소개합니다.

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수원, 용인, 성남의 아파트값이 급등하면서 매도인들이 계약을 체결하고도 이를 파기하는 사례가 늘고 있다. 가계약이라는 형식을 빌어 계약을 체결했다가, 부동산 시세가 급등하면서 한쪽이 계약을 파기하고 이로 인해 다툼이 발생하는 경우가 빈번해지고 있는 것이다. 가계약을 체결하는 것만으로도 계약이 성립했다고 볼 수 있을까.

계약의 성립하기 위해서는 중요 사항의 기준과 방법 등에 관해 계약 당사자들 간의 합의가 있어야 한다. 매매목적물이 구체적이며 매매대금, 지불방법과 지불일자, 양도기일, 계약금 등에 관하여 서로 의견이 합치되어야 계약이 성립된다고 본다.

가계약서를 작성했다고 매매계약이 성립하였다거나, 가계약서만으로는 매매계약이 성립되지 않았다라고는 단언할 수는 없다.

부동산 매매계약 관련 사건을 다수 진행하고 있는 로펌 굿플랜 김가람 변호사는 “개별 상황에 따라 계약의 성립 여부에 대한 판단이 달라질 수 있다.”라고 하면서 “만약 부동산 매매에 관한 가계약서 작성시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있다.”라고 설명했다.

예를 들어, 만약 매매 목적물이 특정되지 않았다면 매매계약은 성립하지 않았다고 볼 수 있다. 김가람 변호사는 “대법원은 실제로 매매계약의 목적물을 ‘서울시 747의 77, 754의 6, 781의 15 등 3필지 및 그 외에 같은 동 소재 소외 망 홍길동 소유 부동산 전부’라고 표시한 사례가 있었는데, 특정된 3필지를 제외한 나머지 부동산이 토지인지 건물인지, 토지라면 그 필지, 지번, 지목, 면적, 건물이라면 그 소재지, 구조, 면적 등 어떠한 부동산인지를 알 수 있는 표시가 전혀 되어 있지 않고 계약 당시 당사자들도 어떠한 부동산이 몇 개나 존재하고 있는지조차 알지 못한 상태에서 이루어져서 계약일로부터 17년 남짓 지난 후에야 그 소재가 파악될 정도인 경우, 그 목적물 중 특정된 3필지를 제외한 나머지 부동산에 대한 매매는 그 목적물의 표시가 너무 추상적이어서 매매계약 이후에 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있다고 볼 수 없어 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없다고 판시한 사례가 있다.”라고 덧붙였다.

한편, 매매계약을 체결한 후 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 일방이 매매계약을 해제할 수 있다. 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부할 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배약을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 김가람 변호사는 “여기서 이행의 착수란 매매계약에서 중도금 지급 등을 의미한다”라고 하면서 “매매계약을 체결한 후 이를 파기하기 위해서는 계약금을 지급하고 중도금을 교부하기 전까지만 가능하다.”라고 설명했다.

이처럼 가계약만을 체결했다고 하더라도 계약의 성립요건을 충족한다면 계약이 성립되었다고 볼 수 있다. 계약이 성립된 후 이를 해제하기 위해서는 특별한 약정이 없는 한 가계약금이 해약금으로 추정되는 것이 아니라 계약금으로 정한 금액이 해약금으로 추정되는 것이다.

한편, 로펌 굿플랜은 부동산 매매계약에 대한 풍부한 경험을 바탕으로 전담 변호사를 배정하여 수준 높은 법률적 조언을 제공하는 부동산 매매계약 특화 로펌이다. 자세한 성공사례는 홈페이지에서 확인할 수 있다.