요즘 국내 부동산 임대 관련 분쟁이 계속해서 끊이지 않고 있습니다. 임대인과 임차인 간의 이해관계 충돌이나 계약 내용에 대한 갈등 등으로 인해 발생하는 경우가 많습니다. 때로는 임대인이 너무 많은 권리를 요구하여 법적 분쟁이 일어나기도 하지만, 임차인 잘못으로 인해 소송이 발생하는 경우도 흔합니다.

하지만 임차인이 이미 의무를 위반한 상황임에도 불구하고, 임대인은 임차인에게 단순히 나가라고 할 수 없는 경우가 많이 있습니다. 이런 상황에서 임대인은 자신의 건물인데도 아무것도 할 수 없는 매우 답답한 상황에 처해지게 됩니다.

이때 대표적인 법적 절차가 명도소송입니다. 이는 부동산을 점유한 사람이 정당한 이유 없이 부동산을 반환하지 않을 때 진행되는 소송입니다.

▶ 명도소송이란?

임대차 계약 기간 만료 시, 임차인은 특별한 이유가 없는 한 임대 당시의 상태로 부동산을 이전해야 합니다. 계약 종료 후에는 더 이상 적법한 권원이 주어지지 않으므로 임차인은 신속히 퇴거해야 합니다. 그렇지 않을 경우, 법률은 해당 부동산의 불법 점유자로 간주하고 명도소송을 통해 퇴거 절차를 진행합니다. 만약 명도소송을 상가를 대상으로 진행한다면 '상가명도소송'이 됩니다.

상가 명도소송을 진행할 때 주의할 점은 합법적인 절차를 준수해야 한다는 것입니다. 자신의 건물이라고 무리하게 세입자를 강제퇴거 시킬 경우 다른 형사적 혐의가 적용되어, 형사 고소까지 진행될 우려가 있어 임대인 입장에서는 더욱 난처한 상황이 발생할 수 있으므로 법적 틀 안에서 권리를 행사해야 한다는 점 명심하시길 바랍니다.

▶ 명도소송은 언제 진행하나요?

명도소송을 진행하는 이유는 다양하지만, 주로 다음과 같은 사항들이 있습니다.

만약 위와 같은 상황이라면 명도 소송을 통해 나의 권리는 지켜야 합니다. 그러나 일반인의 경우 이러한 상황에서 어떻게 대처해야 할지 모를 수 있으므로, 민사소송 절차를 이해하기 위해 부동산 전문 변호사의 조언을 듣는 것이 좋습니다.

▶ 명도소송 시 필요한 증거는?

명도소송은 반드시 계약이 해지된 후에 제기할 수 있는 절차입니다. 세입자가 잘못을 저질렀다고 해서 계약이 자동적으로 해지되는 것은 아닙니다. 해지 통보의 방법으로는 내용증명을 통한 의사전달이 가장 효과적이지만 상황이 여의치 않을 때는,

• 통화녹취
• 문자 메시지
• 카카오톡 메시지
• 이메일

위와 같은 다양한 방법을 사용할 수 있습니다.

하지만 의사표시가 법률적으로 효력을 갖기 위해서는 반드시 상대방에게 도달되어야 하며, 특히 문자, 카카오톡, 이메일 등의 메시지 형태의 통보는 상대방이 답변을 해야 의사표시 증거로 채택되기 때문에 소송 전 상대방에게 의사표시가 확실히 전달됐는지 확인해야 합니다.

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◆ 1심에서 패소한 임대인을 위한 굿플랜의 변론은?

굿플랜은 계약의 기초가 되는 신뢰 관계를 파괴하는 피고들의 부당한 행위들에 대해 주장하였으며, 의뢰인의 보존행위에 대한 피고들의 방해 및 인용 의무 해태에 대해서도 문제를 삼았습니다. 의뢰인은 비정상적인 수도사용량의 증가에 대한 문제를 파악하여 해결하려 했으나, 피고들이 협조하지 않았고, 이러한 비협조적인 행위로 인해 피해를 보고 있다는 것을 보여주었습니다.

이 외에도 여러 가지 문제들로 인해 의뢰인이 힘들어하고 있음으로 건물 인도를 꼭 해야 한다고 주장하였고, 이에 따라 법원은 일부 보증금을 반환하고 인도를 하라는 판결을 내리게 되었습니다.

◈ 사건 결과

- 일부 보증금 반환 후 인도 판결

- 소송비용 피고 부담