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언론보도 [비욘드포스트] 부동산 규제 완화를 기대하기 어려운 시대, 주택법상 ‘리모델링이 대안이 될 수 있어

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최고관리자 작성일20-05-12

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로펌 굿플랜 김가람 변호사의 인터뷰가 실린 비욘드포스트 2020.05.12.자 기사를 소개합니다.

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21대 총선에서 현 집권여당인 더불어민주당이 180석으로 압승하며, 그간 여당이 추진해온 부동산 규제 정책 기조가 유지될 것이라는 관측이 나오고 있다. 현 정부의 부동산 정책은 집값안정을 최우선 과제로 삼은 만큼, 서울 강남을 비롯한 부동산 가격의 하락폭이 지속될 것이라고 전망하는 것이다. 이에 따라 실제 재건축 급매물이 출현하고, 서울 아파트값이 5주째 하락하는 등 서울 및 수도권 부동산 매매 하락이 지속될 것이라는 관측에 무게가 실리고 있다.

이렇듯 부동산 시장에 대한 부정적인 전망이 고개를 드는 가운데, 이에 대한 해결책으로 주택법상 ‘리모델링’이 부동산 관련 사업에서 각광받고 있다. 당분간 부동산 규제 완화를 기대하기 어려운 상황이므로, 내부 리모델링을 통해 장기적인 대비를 하려는 전략인 것이다.

주택법상 ‘리모델링’은 일반적으로 통용되는 실내의 디자인을 변화하는 작업의 의미만을 뜻하지는 않는다. 즉 부동산 용어로서의 ‘리모델링’은, 기존의 낡고 불편한 건물을 증축, 개축, 대수선 등을 통해 건축물의 기능 향상 및 수명 연장을 꾀하는 것으로 부동산의 경제 효과를 높이기 위한 사업이다. 이러한 리모델링 사업을 하기 위해서는 몇가지 필수 절차를 진행해야 한다.

우선 입주자대표회의 등이 리모델링 추진을 제안한다. 다음으로 리모델링 주택조합의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 리모델링 주택조합 설립을 인가받는다. 그 후, 구조 안전성 등을 평가하여 수직증축이 가능한지를 살피고 증축 리모델링 가능 여부를 판정한다. 이후 전문기관의 안전성 검토를 거쳐 건축 심의가 이루어진다. 이때 용적률, 높이 제한, 일조권, 건축선 지정, 조경 등 건축 특례의 완화범위를 결정하게 된다. 조합 또는 입주자대표회의가 시장 군수의 허가를 받아 사업 계획을 승인받고, 이주 및 철거와 2차 안전진단을 거쳐 착공하게 되는 것이다.

이처럼 복잡한 리모델링 추진 절차에도, 부동산 관련 사업에서 리모델링이 주목받는 이유는 무엇일까. 도시정비사업에서 두각을 나타내는 로펌 굿플랜 김가람 변호사는 “도시정비법의 적용을 받는 재개발과 재건축 사업과 달리, 리모델링 사업은 주택법의 적용을 받는다”라며 “따라서 재개발, 재건축 사업과 비교하면 상대적으로 규제가 덜하다는 것이 장점”이라고 설명했다.

이어 “재개발이나 재건축 사업을 위해서는 허가를 받고 일정한 절차를 거쳐야 하는데, 이는 상당히 까다로운 편이다”라면서 “더불어 초과이익 환수제로 인하여 소유자가 분담해야 할 추가분담금이 커지기 때문에, 시간과 비용 측면에서 리모델링이 상대적으로 유리한 측면이 있다”라고 덧붙였다. 뿐만 아니라 리모델링은 재건축, 재개발과 달리 해체 공사 및 구조체 공사에 걸리는 시간이 불필요하므로 공사 기간을 짧게 단축할 수 있다. 건축 폐기물의 양을 최소화하여 경제적이고 환경적 측면에서도 긍정적인 사업인 것이다.

하지만 이런 리모델링 사업을 진행할 때 주의할 점도 있다. 김가람 변호사는 “리모델링 수직증축은 시장이나 군수의 허가를 받아야 사업을 시행할 수 있고, 두 차례 이루어지는 안전진단을 통과해야 하는 만큼 안전성 문제가 중요하다”라고 말했다. 이어 “이때 안전진단 결과 재건축 사업의 시행이 필요하다고 결정된 경우에는, 증축형 리모델링이 불가능하다는 사실 역시 염두에 둬야 한다”라고 설명했다.

이렇듯 리모델링 사업은 장점이 크지만 필요한 서류도 많고, 꼭 거쳐야 할 절차도 까다로운 사업이다. 따라서 복잡한 절차를 통과하고 성공적으로 사업 승인을 받기 위해서는 건축법 관련 경험이 풍부한 변호사에게 법률적인 조력을 받는 것이 선행되어야 한다.

한편, 로펌 굿플랜은 목동5단지 재건축, 수지 동성1,2 대우넷씨빌 리모델링 등 다양한 도시정비사업에서 자문을 비롯한 폭넓은 법률적 조력을 제공하고 있다.