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언론보도 [G밸리뉴스] 도시정비법상 토지등소유자, 조합원, 분양대상자의 차이는?

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최고관리자 작성일20-06-05

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로펌 굿플랜 강 현 변호사의 인터뷰가 실린 [G밸리뉴스] 2020.06.05.자 기사를 소개합니다.

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도시정비법이란 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 도시 개선에 필요한 사항을 규정한 법을 말한다.

도시정비법에서는 다양한 용어와 개념이 등장하는데, 그중 ‘토지등소유자’, ‘조합원’, ‘분양대상자’의 개념을 살펴보면 다음과 같다.

먼저 ‘토지등소유자’의 개념을 살펴보면, 도시정비법 제2조 제9호에서 규정한 바에 따라 “주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자”를 의미한다.

즉, 토지등소유자의 의미는 당해 사업이 재개발인지 재건축인지 여부에 따라 달라진다. 도시정비사업에 특화된 로펌 굿플랜의 강현 변호사에 따르면, “재개발사업의 경우 토지등소유자는 정비구역에 위치한 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 의미하므로, 토지와 건축물 중 어느 하나만 소유해도 토지등소유자에 해당할 수 있다”고 한다.

이에 반해, 재건축사업에서는 토지등소유자를 ‘정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’로 정의하고 있으므로, 재개발사업의 경우와 달리 토지나 건축물 중 어느 하나만 소유하고 있는 경우에는 토지등소유자가 될 수 없다.

한편, ‘조합원’이 되기 위해서는 ‘토지등소유자’에 해당해야 하는데, 도시정비법 제39조에서 ‘정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다’고 규정하고 있기 때문이다.

조합원 개념에서도 재건축 혹은 재개발 사업인지 여부에 따라 차이가 발생한다. 재개발사업에서는 사업에 대한 동의 여부와 관계없이 토지등소유자이기만 하면 원칙적으로 조합원이 되는 반면, 재건축사업에서는 토지등소유자 중에서도 사업에 동의하거나 가입의 의사표시를 한 자만이 조합원이 되기 때문이다. 그리고 이러한 조합원 자격에 관한 도시정비법 규정은 당사자의 의사로 적용을 배제하는 것이 불가능한 강행규정이다(대법원 1993. 7. 27. 선고 92다49027 판결 참조).

또한, ‘조합원’과 ‘분양대상자’도 다른 개념으로서 구분된다. 조합원은 조합의 구성원으로 조합 정관상의 권리와 의무를 가지는 자를 지칭하는 반면, 분양대상자는 조합원의 권리 중 하나인 분양권을 받을 수 있는 자를 의미한다.

따라서, 서울시 조례 제36조 제1항 제2호, 제3호에 따라 토지등소유자인 경우라 하더라도 공동주택의 분양대상에서는 제외될 수 있으며, 대법원 판례(2009두12228)에 따르면 무허가건축물 소유자는 도시정비법상 토지등소유자에 해당하지 않으므로 원칙적으로 조합원이 될 수 없으나, 시도조례 및 재개발조합의 정관에서 정한 경우에는 조합원 자격과 분양권이 인정되는 경우도 존재한다.


토지등소유자에 해당되지만 조합원이 될 수 없는 경우도 존재한다. 도시정비사업에 관한 법률자문업무를 다수 수행하고 있는 로펌 굿플랜의 강 현 변호사는 “도시정비법 제39조 제1항에 따르면 여러 명이 소유권을 공유하고 있거나 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에는 그 중 대표자 1명만을 조합원으로 보고 있기 때문”이라고 설명했다.

한편, 로펌 굿플랜은 목동5단지 재건축, 수지 동성1,2 대우넷씨빌 리모델링 등 다양한 도시정비사업에서 자문을 비롯한 폭넓은 법률적 조력을 제공하고 있다.