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언론보도 [제민일보] 김가람 변호사, "조합원 지위 양도금지와 매매예약 효력의 문제"

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최고관리자 작성일20-06-25

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로펌 굿플랜 김가람 변호사의 인터뷰가 실린 [제민일보] 2020.06.25.자 기사를 소개합니다.

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법원에서 조합원 지위 양도가 금지된 투기과열지구 재건축 아파트에 대해 ‘매매예약’을 인정하는 취지의 판단이 나오며, 부동산 시장에 우려의 목소리가 일고 있다. 매매예약이 인정되면 사실상 복등기 형태로 소유권이 이전되어 전매제한을 유명무실하게 만들 수 있다는 측면에서다.

법무법인 굿플랜의 김가람 변호사에 따르면 조합원 지위 양도를 금지하는 이유는 투기를 방지하기 위해서다. 재건축의 경우 조합설립인가 이후에는 원칙적으로 양도가 불가능하다. 다만, 조합설립인가일로부터 3년 이내에 사업시행인가 신청을 하지 않은 경우 사업시행인가신청 전까지는 양도가 허용되며, 매도하는 조합원이 장기보유한 경우(1세대 1주택자로서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우)에는 매수인이 조합원 지위를 양도받을 수 있다.

이와 관련해, 투기과열지구의 한 재건축단지에서 발생한 소유권 이전 관련 소송이 뜨거운 이슈로 떠올랐다. 서울중앙지방법원이 매도인-매수인 간 매매예약 이후 실제 이행하는 문제에 대해 매수인의 주장을 받아들여 "매도인은 매수인에게 소유권이전등기 절차를 이행하라"고 판결한 것이다.

사실관계는 다음과 같다. 재건축 조합원인 A씨와 매수인 B씨가 매매를 목적으로 임대차계약을 맺었는데, 이는 조합원 지위 양도금지를 피하기 위해 일단 전세계약 형태를 취한 것이었다. 따라서 이들은 향후 이전고시가 이뤄지는 시점에 잔금을 치르면서 매매계약을 진행한다는 내용으로 합의이행각서를 썼다.

김가람 변호사는 이를 두고 "이전고시 단계에서는 행정절차를 정리하고 각 부동산을 조합원들의 명의로 바꾸는데, 이때부터 지위 양도 제한이 풀리게 된다. 따라서 A씨와 B씨는 조합원 A씨 명의로 보존등기를 했다가 다시 B씨 명의로 소유권을 이전하는 사실상 복등기의 형태로 계약을 한 것으로 보인다"고 해석했다.

위 사례에서 A씨는 소송을 제기하여 당해 매매계약이 조합원 지위 양도금지 규정을 위반해 위법하다고 주장했고, B씨는 계약의 효력에 문제가 없음을 주장했다. 이를 두고 재판부는 그들 간 체결된 임대차계약이 사실상 전매행위라는 점을 인정하면서도, 합의이행각서의 효력은 인정된다고 보았다.

그 근거로는 '택지개발촉진법'과 '주택법'의 비교가 제시됐다. 택지개발촉진법에서는 택지의 전매행위를 제한하면서 이를 위반한 법률행위를 무효로 한다고 규정하고 있지만, 주택법은 이와 같은 명시적 규정이 없다는 것이다.

재판부는 "주택법에서는 새 아파트의 전매제한 규정을 어기고 거래가 이뤄졌을 때 사업주체가 매수인에게 대금을 지급하는 경우 입주자 지위 또한 사업주체가 취득하는 것으로 본다"며 "전매행위가 당연 무효라고 보이진 않는다"고 판단했다. 따라서 재판부는 A씨의 청구를 기각함과 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했다. 즉, 복등기의 형태가 가능하다고 본 것이다.

이에 법무법인 굿플랜의 김가람 변호사는 "조합원 지위 양도가 금지되는 투기과열지구 재건축·재개발구역에서 이와 같은 방식의 매매예약이 흔해질 것으로 예상된다"고 분석했다. 도시 및 주거환경정비법의 현금청산 관련 규정을 회피하여 수익을 내는 방법으로 사용될 수 있다는 것이다.

사업 참여를 원하지 않아도 분양신청을 하여 조합원 배정 부동산을 분양 받은 뒤, 이를 나중에 매도하는 방식으로 수익을 내는 경우이다. 김가람 변호사는 "전매제한이 확대되는 수도권과 지방 광역시 분양권시장에서도 이와 같은 현상이 발생할 가능성이 있다"고 전망했다.